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Appartement neuf à vendre

VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface91m²
Coût Total241 940€
Loyer Annuel17 942€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 186,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, TV par câble, Digicode, Interphone

Idéalement situé, à proximité immédiate des commerces de bouche, des infrastructures scolaires et des services du quotidien, cet appartement bénéficie d'un environnement pratique, résidentiel et particulièrement recherché.

Dans un cadre tranquille, à seulement quelques minutes à pied des transports, découvrez cet appartement vendu en démembrement de propriété, situé au sein d'une résidence neuve d'exception alliant confort, modernité et accessibilité. Une occasion rare de bâtir un patrimoine solide dans l'une des communes les plus dynamiques de Seine-Saint-Denis.

Le véritable point fort de ce bien réside dans son accessibilité remarquable. Parfaitement connecté grâce au RER B et à la ligne 16 du Grand Paris Express toute proche, le secteur bénéficie d'une liaison directe et rapide vers Paris, le Stade de France et l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. Cet emplacement stratégique vous garantit une valorisation patrimoniale optimale à moyen et long terme.

Agencement de l'appartement : confort et optimisation Conçu sans aucune perte de place, cet appartement se distingue par des plans optimisés et des prestations de standing :

  • Séjour lumineux : un bel espace de vie baigné de lumière naturelle, prolongé par une cuisine ouverte moderne et conviviale.
  • 3 chambres confortables
  • Entrée fonctionnelle : un accueil soigné avec des rangements intégrés pour maximiser l'espace.
  • Salle d'eau et salle de bain contemporaines
  • Espace extérieur agréable : un balcon pour profiter des beaux jours au calme.
  • Stationnement privatif : une place de parking sécurisée en sous-sol vient compléter ce bien.

Un investissement serein et performant Conforme aux dernières normes énergétiques et environnementales, ce bien vous garantit des charges de copropriété réduites au minimum ainsi qu'un excellent niveau de confort thermique et acoustique. En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits et de toutes les garanties constructeurs (biennale, décennale) pour sécuriser pleinement votre investissement.

Pour obtenir le dossier complet, les plans de l'appartement ou pour échanger sur votre projet, contactez-moi dès aujourd'hui !

*photos non contractuelles

À bientôt, Thibault

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Coordonnées : 48.937927, 2.467947
Total : 241 940€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 27 020€
Valeur du bien : 226 020€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 16.43€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 20.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17942€/an
Fourchette totale : 1219€ - 1834€/mois
Fourchette annuelle : 14628€ - 22006€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 620,77 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 490 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-130 490€ (-39.6%)
Marge achat-revente :87 550€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :70,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 243,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 849,70€
Coût de l'assurance :21 169,75€
Taxe foncière : 1 794,18€/an
Soit par mois : 149,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 495,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Bien situé dans une résidence neuve, conforme aux dernières normes énergétiques.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: 2 salles de bain (environ 14 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible sur photos - bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photo - rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 020 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation légère salle de bain: 2 salles de bain (14 m²) × 300€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:4 020€
    Parquet flottant 42 m²: 60€/m² × 42 = 2520€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 942 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 940 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 847 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 302 €
Revenus locatifs : +17 942 €
Charges déductibles : -37 302 €
Résultat foncier Année 1 : -19 360 €(Déficit de 19 360 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 660 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 282 €/an
Revenus locatifs : +17 942 €
Charges déductibles : -10 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8659.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 942 €37 309 €7 648 €-19 368 €10 700 €8 668 €8 668 €
218 301 €10 081 €7 440 €8 220 €--448 €
318 667 €9 865 €7 224 €8 801 €---
419 040 €9 643 €7 002 €9 397 €---
519 421 €9 414 €6 773 €10 007 €---
619 809 €9 177 €6 536 €10 633 €---
720 205 €8 932 €6 291 €11 274 €---
820 610 €8 679 €6 038 €11 930 €---
921 022 €8 418 €5 777 €12 603 €---
1021 442 €8 149 €5 508 €13 293 €---
1121 871 €7 871 €5 230 €14 000 €---
1222 308 €7 584 €4 943 €14 725 €---
1322 755 €7 287 €4 646 €15 467 €---
1423 210 €6 981 €4 340 €16 229 €---
1523 674 €6 665 €4 024 €17 009 €---
1624 147 €6 339 €3 698 €17 808 €---
1724 630 €6 002 €3 361 €18 628 €---
1825 123 €5 654 €3 013 €19 469 €---
1925 625 €5 295 €2 654 €20 330 €---
2026 138 €4 924 €2 283 €21 214 €---
2126 661 €4 542 €1 901 €22 119 €---
2227 194 €4 146 €1 505 €23 048 €---
2327 738 €3 738 €1 097 €24 000 €---
2428 292 €3 317 €676 €24 976 €---
2528 858 €2 882 €241 €25 976 €---
TOTAL574 682 €202 894 €109 850 €371 788 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 768 €-3 210 €+6 978 €
2+3 768 €0 €+3 768 €
3+3 768 €+2 506 €+1 262 €
4+3 768 €+2 819 €+949 €
5+3 768 €+3 002 €+766 €
6+3 768 €+3 190 €+578 €
7+3 768 €+3 382 €+386 €
8+3 768 €+3 579 €+189 €
9+3 768 €+3 781 €-13 €
10+3 768 €+3 988 €-220 €
11+3 768 €+4 200 €-432 €
12+3 768 €+4 417 €-649 €
13+3 768 €+4 640 €-872 €
14+3 768 €+4 869 €-1 101 €
15+3 768 €+5 103 €-1 335 €
16+3 768 €+5 343 €-1 575 €
17+3 768 €+5 588 €-1 820 €
18+3 768 €+5 841 €-2 073 €
19+3 768 €+6 099 €-2 331 €
20+3 768 €+6 364 €-2 596 €
21+3 768 €+6 636 €-2 868 €
22+3 768 €+6 914 €-3 146 €
23+3 768 €+7 200 €-3 432 €
24+3 768 €+7 493 €-3 725 €
25+3 768 €+7 793 €-4 025 €
Total+94 200 €+111 536 €+-17 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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