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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface61m²
Coût Total154 500€
Loyer Annuel10 369€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 803,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition sud

Marseille 13013 Centre La Rose Appartement de 4 pièces au dernier étage avec véranda, cave A VENDRE EN EXCLUSIVITE Au centre de La Rose, appartement 4 pièces au 4ème et dernier étage, dans une petite copropriété. Proche des commodités et transports (bus, métro). Salon/salle à manger sans vis à vis, cuisine séparée aménagée et équipée, 3 chambres, salle d'eau, toilettes, véranda de 10m2 exposée sud. Vendu avec une cave . Actuellement loué 761 € Faibles charges: 66 €/mois . VENDU LIBRE DE TOUTE OCCUPATION SANS LOCATAIRE. Chaudière gaz récente. Proche des écoles, commerces, métro et transport. DPE: F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 40 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 792.00 euros.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.328260, 5.425271
Total : 154 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 145 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10369€/an
Fourchette totale : 675€ - 1106€/mois
Fourchette annuelle : 8099€ - 13275€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 120,86 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 372 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-19 372€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-25 128€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 539,02€
Coût de l'assurance :13 518,75€
Taxe foncière : 1 036,87€/an
Soit par mois : 86,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,00€/mois
Soit par an : 792,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 864,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 373 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - parquet usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² de carrelage × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 150€ = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement parquet: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 369 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 409 €
Revenus locatifs : +10 369 €
Charges déductibles : -43 409 €
Résultat foncier Année 1 : -33 041 €(Déficit de 33 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 709 €/an
Revenus locatifs : +10 369 €
Charges déductibles : -7 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11640.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 369 €43 414 €5 345 €-33 046 €21 400 €11 646 €11 646 €
210 576 €7 574 €5 205 €3 002 €--8 644 €
310 788 €7 429 €5 060 €3 358 €--5 286 €
411 003 €7 279 €4 910 €3 724 €--1 562 €
511 223 €7 124 €4 754 €4 100 €---
611 448 €6 963 €4 593 €4 485 €---
711 677 €6 796 €4 426 €4 881 €---
811 910 €6 623 €4 254 €5 287 €---
912 149 €6 444 €4 075 €5 704 €---
1012 392 €6 259 €3 890 €6 132 €---
1112 639 €6 067 €3 698 €6 572 €---
1212 892 €5 869 €3 499 €7 023 €---
1313 150 €5 663 €3 294 €7 487 €---
1413 413 €5 450 €3 081 €7 963 €---
1513 681 €5 230 €2 860 €8 452 €---
1613 955 €5 001 €2 632 €8 954 €---
1714 234 €4 765 €2 395 €9 469 €---
1814 519 €4 520 €2 150 €9 999 €---
1914 809 €4 266 €1 897 €10 543 €---
2015 105 €4 003 €1 634 €11 102 €---
2115 407 €3 731 €1 362 €11 676 €---
2215 715 €3 450 €1 080 €12 266 €---
2316 030 €3 158 €788 €12 872 €---
2416 350 €2 856 €486 €13 494 €---
2516 677 €2 543 €174 €14 134 €---
TOTAL332 111 €172 479 €77 539 €159 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177 €-6 420 €+8 597 €
2+2 177 €0 €+2 177 €
3+2 177 €0 €+2 177 €
4+2 177 €0 €+2 177 €
5+2 177 €+761 €+1 416 €
6+2 177 €+1 346 €+831 €
7+2 177 €+1 464 €+713 €
8+2 177 €+1 586 €+591 €
9+2 177 €+1 711 €+466 €
10+2 177 €+1 840 €+337 €
11+2 177 €+1 972 €+205 €
12+2 177 €+2 107 €+70 €
13+2 177 €+2 246 €-69 €
14+2 177 €+2 389 €-212 €
15+2 177 €+2 535 €-358 €
16+2 177 €+2 686 €-509 €
17+2 177 €+2 841 €-664 €
18+2 177 €+3 000 €-823 €
19+2 177 €+3 163 €-986 €
20+2 177 €+3 331 €-1 154 €
21+2 177 €+3 503 €-1 326 €
22+2 177 €+3 680 €-1 503 €
23+2 177 €+3 861 €-1 684 €
24+2 177 €+4 048 €-1 871 €
25+2 177 €+4 240 €-2 063 €
Total+54 425 €+47 890 €+6 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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