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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleArgenteuil (95)
Surface74m²
Coût Total229 270€
Loyer Annuel15 644€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 554,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 74 m²

À deux pas du centre-ville d'Argenteuil et à seulement 5 minutes à pied de la gare Argenteuil Centre (ligne J - Paris Saint - Lazare en une dizaine de minutes), découvrez cet appartement 4 pièces bénéficiant d'un emplacement particulièrement recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles, transports et services du quotidien.

Situé au 3? étage sur 4 d'une résidence bien entretenue, sans ascenseur, cet appartement traversant séduit par sa belle luminosité naturelle et son agencement fonctionnel.

Il se compose d'une entrée desservant un spacieux séjour, trois chambres, une cuisine indépendante avec possibilité d'ouverture sur le séjour afin de créer un vaste espace de vie convivial, une salle de bains ainsi que des WC séparés.

L'appartement bénéficie déjà de menuiseries en double vitrage et présente une base saine.

La cuisine et la salle de bains nécessitent toutefois une rénovation complète, offrant ainsi l'opportunité de personnaliser les lieux selon vos goûts et de révéler tout le potentiel de ce bien.

Côté performance énergétique, le logement affiche un DPE classé D.

Une cave privative en sous-sol complète l'ensemble.

Pour le stationnement, une solution sécurisée est disponible à proximité immédiate au sein du parking du centre commercial Côté Seine.

Un bien idéal pour une famille, un couple souhaitant disposer d'un espace de télétravail ou encore pour un investissement locatif dans un secteur dynamique et parfaitement connecté à Paris.

Encore une nouvelle exclusivité We Invest à découvrir sans tarder !

Votre conseiller We Invest France : Kevin Albertini Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 989355946 RCP PIMMOACV08/2025-LLB6-100141. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 74 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 51 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/07/2025

Consommation énergie primaire : 198 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 194.30 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 360 € et 1 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.949547, 2.254343
Total : 229 270€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 25 150€
Valeur du bien : 214 150€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1304€/mois
Loyer annuel estimé : 15644€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 12375€ - 19776€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 442,62 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 754 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-65 754€ (-25.8%)
Marge achat-revente :25 484€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 171,54€
Coût de l'assurance :20 061,13€
Taxe foncière : 1 564,36€/an
Soit par mois : 130,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 303,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salon en bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 150 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:3 150€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€.
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, salon en bon état général.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Cuisine et salle de bain incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage et de salon ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 644 €/an
Calcul : 1 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 270 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 509 €
Revenus locatifs : +15 644 €
Charges déductibles : -35 509 €
Résultat foncier Année 1 : -19 865 €(Déficit de 19 865 €)
Imputable sur revenu global : 19 865 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 359 €/an
Revenus locatifs : +15 644 €
Charges déductibles : -10 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 285 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 644 €35 517 €8 000 €-19 873 €19 873 €--
215 956 €10 158 €7 791 €5 799 €---
316 276 €9 942 €7 575 €6 334 €---
416 601 €9 718 €7 351 €6 883 €---
516 933 €9 486 €7 119 €7 448 €---
617 272 €9 245 €6 878 €8 027 €---
717 617 €8 996 €6 629 €8 621 €---
817 970 €8 738 €6 372 €9 231 €---
918 329 €8 471 €6 104 €9 858 €---
1018 696 €8 195 €5 828 €10 501 €---
1119 069 €7 908 €5 541 €11 162 €---
1219 451 €7 611 €5 244 €11 840 €---
1319 840 €7 303 €4 937 €12 536 €---
1420 237 €6 985 €4 618 €13 252 €---
1520 641 €6 655 €4 288 €13 987 €---
1621 054 €6 313 €3 946 €14 741 €---
1721 475 €5 959 €3 592 €15 517 €---
1821 905 €5 592 €3 225 €16 313 €---
1922 343 €5 212 €2 845 €17 131 €---
2022 790 €4 818 €2 451 €17 972 €---
2123 246 €4 410 €2 043 €18 835 €---
2223 710 €3 988 €1 621 €19 723 €---
2324 185 €3 550 €1 183 €20 634 €---
2424 668 €3 097 €730 €21 571 €---
2525 162 €2 627 €261 €22 534 €---
TOTAL501 068 €200 492 €116 172 €300 576 €19 873 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 962 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 285 €-5 962 €+9 247 €
2+3 285 €+1 740 €+1 545 €
3+3 285 €+1 900 €+1 385 €
4+3 285 €+2 065 €+1 220 €
5+3 285 €+2 234 €+1 051 €
6+3 285 €+2 408 €+877 €
7+3 285 €+2 586 €+699 €
8+3 285 €+2 769 €+516 €
9+3 285 €+2 957 €+328 €
10+3 285 €+3 150 €+135 €
11+3 285 €+3 348 €-63 €
12+3 285 €+3 552 €-267 €
13+3 285 €+3 761 €-476 €
14+3 285 €+3 976 €-691 €
15+3 285 €+4 196 €-911 €
16+3 285 €+4 422 €-1 137 €
17+3 285 €+4 655 €-1 370 €
18+3 285 €+4 894 €-1 609 €
19+3 285 €+5 139 €-1 854 €
20+3 285 €+5 392 €-2 107 €
21+3 285 €+5 651 €-2 366 €
22+3 285 €+5 917 €-2 632 €
23+3 285 €+6 190 €-2 905 €
24+3 285 €+6 471 €-3 186 €
25+3 285 €+6 760 €-3 475 €
Total+82 125 €+90 173 €+-8 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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