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Maison 8 pièces 250 m²

VillePabu (22)
Surface250m²
Coût Total317 972€
Loyer Annuel27 025€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 900 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 103,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 250 m²

Maison idéalement située proche des commerces et des commodités, à quelques minutes de Guingamp. Elle est composée d'une grande pièce de vie, d'une grande cuisine équipée, d'un salon au rdc. A l'étage, trois chambres et un bureau. Dépendance et abri de jardin, garage, le tout sur un terrain d'environ 388m².

Idéal pour une grande famille ou pour créer un restaurant !

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/10/2024

Consommation énergie primaire : 347 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pabu
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.602077, -3.144718
Total : 317 972€
Prix d'acquisition : 275 900€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 295 900€
Frais de notaire : 22 072€
Coût estimé : 22 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2252€/mois
Loyer annuel estimé : 27025€/an
Fourchette totale : 1754€ - 2891€/mois
Fourchette annuelle : 21050€ - 34697€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 561,49 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :390 373 €
Prix d'achat :275 900 €
Décote à l'achat :-114 473€ (-29.3%)
Marge achat-revente :72 401€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 574,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :92,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 667,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 480,15€
Coût de l'assurance :27 822,55€
Taxe foncière : 2 702,53€/an
Soit par mois : 225,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 252,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 892,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :359,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 000€
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 80€/m² = 20000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 025 €/an
Calcul : 2 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 972 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 489 €
Revenus locatifs : +27 025 €
Charges déductibles : -34 489 €
Résultat foncier Année 1 : -7 464 €(Déficit de 7 464 €)
Imputable sur revenu global : 7 464 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 489 €/an
Revenus locatifs : +27 025 €
Charges déductibles : -14 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 536 €/an
Prix d'achat du bien : 275 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 335 €(65% de 275 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 521 €/an
Calcul : 179 335 € × 3,636% = 6 521 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 025 €34 499 €10 684 €-7 474 €7 474 €--
227 566 €14 216 €10 400 €13 350 €---
328 117 €13 922 €10 107 €14 195 €---
428 679 €13 618 €9 803 €15 061 €---
529 253 €13 304 €9 489 €15 949 €---
629 838 €12 979 €9 164 €16 859 €---
730 435 €12 643 €8 828 €17 792 €---
831 044 €12 296 €8 480 €18 748 €---
931 664 €11 936 €8 120 €19 729 €---
1032 298 €11 564 €7 748 €20 734 €---
1132 944 €11 178 €7 363 €21 765 €---
1233 603 €10 780 €6 965 €22 822 €---
1334 275 €10 368 €6 553 €23 907 €---
1434 960 €9 942 €6 126 €25 018 €---
1535 659 €9 501 €5 685 €26 159 €---
1636 372 €9 044 €5 229 €27 328 €---
1737 100 €8 572 €4 757 €28 528 €---
1837 842 €8 084 €4 268 €29 758 €---
1938 599 €7 579 €3 763 €31 020 €---
2039 371 €7 056 €3 240 €32 315 €---
2140 158 €6 515 €2 700 €33 643 €---
2240 961 €5 956 €2 140 €35 006 €---
2341 780 €5 377 €1 562 €36 403 €---
2442 616 €4 778 €963 €37 838 €---
2543 468 €4 159 €343 €39 310 €---
TOTAL865 627 €269 866 €154 480 €595 761 €7 474 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 242 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 595 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 675 €-2 242 €+7 917 €
2+5 675 €+4 005 €+1 670 €
3+5 675 €+4 258 €+1 417 €
4+5 675 €+4 518 €+1 157 €
5+5 675 €+4 785 €+890 €
6+5 675 €+5 058 €+617 €
7+5 675 €+5 337 €+338 €
8+5 675 €+5 624 €+51 €
9+5 675 €+5 919 €-244 €
10+5 675 €+6 220 €-545 €
11+5 675 €+6 530 €-855 €
12+5 675 €+6 847 €-1 172 €
13+5 675 €+7 172 €-1 497 €
14+5 675 €+7 506 €-1 831 €
15+5 675 €+7 848 €-2 173 €
16+5 675 €+8 198 €-2 523 €
17+5 675 €+8 558 €-2 883 €
18+5 675 €+8 927 €-3 252 €
19+5 675 €+9 306 €-3 631 €
20+5 675 €+9 694 €-4 019 €
21+5 675 €+10 093 €-4 418 €
22+5 675 €+10 502 €-4 827 €
23+5 675 €+10 921 €-5 246 €
24+5 675 €+11 351 €-5 676 €
25+5 675 €+11 793 €-6 118 €
Total+141 875 €+178 728 €+-36 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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