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Achat : Appartement Mulhouse (68200)

VilleMulhouse (68)
Surface53m²
Coût Total110 680€
Loyer Annuel8 606€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 433,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement F2 Mulhouse. Bien Vendu ! A vendre grand F2 à Mulhouse au premier étage d'une petite résidence (sans ascenseur) d'une superficie de 53 m2. L'appartement est composé d'une entrée, d'un salon/séjour , une cuisinée équipée , une belle chambre et une salle de bain avec wc. Le bien comprend une cave et un grand grenier. L'agence Efco Immo se fera un plaisir de répondre à vos questions et vous faire visiter ce bien. Pour cela, contactez-nous Visite Virtuelle disponible:

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.751430, 7.326449
Total : 110 680€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 28 600€
Valeur du bien : 104 600€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8606€/an
Fourchette totale : 560€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6723€ - 11016€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 479,50€
Coût de l'assurance :9 684,50€
Taxe foncière : 860,58€/an
Soit par mois : 71,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: surface cuisine à peindre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: surface salon à peindre (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: surface chambre à peindre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut remplacement des éléments sanitaires et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture sont basés sur un tarif moyen de 40€/m². La rénovation de la salle de bain est estimée à 2000€/m², pour une salle de bain de 6 m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 606 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 420 €
Revenus locatifs : +8 606 €
Charges déductibles : -33 420 €
Résultat foncier Année 1 : -24 814 €(Déficit de 24 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 820 €/an
Revenus locatifs : +8 606 €
Charges déductibles : -4 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3414.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 606 €33 424 €3 576 €-24 818 €21 400 €3 418 €3 418 €
28 778 €4 727 €3 479 €4 051 €---
38 954 €4 627 €3 379 €4 326 €---
49 133 €4 524 €3 276 €4 608 €---
59 315 €4 418 €3 170 €4 898 €---
69 502 €4 308 €3 060 €5 194 €---
79 692 €4 194 €2 946 €5 498 €---
89 885 €4 076 €2 828 €5 809 €---
910 083 €3 955 €2 707 €6 128 €---
1010 285 €3 829 €2 581 €6 455 €---
1110 490 €3 700 €2 452 €6 791 €---
1210 700 €3 566 €2 318 €7 134 €---
1310 914 €3 428 €2 180 €7 487 €---
1411 133 €3 285 €2 037 €7 848 €---
1511 355 €3 137 €1 889 €8 218 €---
1611 582 €2 984 €1 736 €8 598 €---
1711 814 €2 827 €1 579 €8 987 €---
1812 050 €2 664 €1 416 €9 387 €---
1912 291 €2 495 €1 247 €9 796 €---
2012 537 €2 321 €1 073 €10 216 €---
2112 788 €2 142 €894 €10 646 €---
2213 044 €1 956 €708 €11 087 €---
2313 304 €1 764 €516 €11 540 €---
2413 571 €1 566 €318 €12 004 €---
2513 842 €1 361 €113 €12 481 €---
TOTAL275 648 €111 279 €51 480 €164 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-6 420 €+8 227 €
2+1 807 €+190 €+1 617 €
3+1 807 €+1 298 €+509 €
4+1 807 €+1 382 €+425 €
5+1 807 €+1 469 €+338 €
6+1 807 €+1 558 €+249 €
7+1 807 €+1 649 €+158 €
8+1 807 €+1 743 €+64 €
9+1 807 €+1 838 €-31 €
10+1 807 €+1 937 €-130 €
11+1 807 €+2 037 €-230 €
12+1 807 €+2 140 €-333 €
13+1 807 €+2 246 €-439 €
14+1 807 €+2 354 €-547 €
15+1 807 €+2 466 €-659 €
16+1 807 €+2 579 €-772 €
17+1 807 €+2 696 €-889 €
18+1 807 €+2 816 €-1 009 €
19+1 807 €+2 939 €-1 132 €
20+1 807 €+3 065 €-1 258 €
21+1 807 €+3 194 €-1 387 €
22+1 807 €+3 326 €-1 519 €
23+1 807 €+3 462 €-1 655 €
24+1 807 €+3 601 €-1 794 €
25+1 807 €+3 744 €-1 937 €
Total+45 175 €+49 311 €+-4 136 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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