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Appartement 5 pièces 103 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-d'Ascq (59)
Surface103m²
Coût Total148 415€
Loyer Annuel17 165€
Rentabilité11.57%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 990,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces

VILOGIA vous propose vous propose : dans un secteur très prisé et verdoyant de Villeneuve d'Ascq - La Cousinerie - Appartement 5 pièces de 103 m² situé au rdc avec un séjour lumineux , avec cuisine ouverte, 1 chambre, une salle de bain. Commerces de proximité au pied de l'immeuble. Stationnement privatif possible Chauffage individuel gaz DPE : D Charges mensuelles : 176€ Nombres de lots principaux : 52 Logement vendu sous disposition de la loi Elan A l'issue de la visite, les offres sont à envoyer à l'adresse ci-dessus. Référence annonce : CONVENTION_T5 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Villeneuve-d'Ascq
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59650
Coordonnées : 50.639877, 3.183323
Total : 148 415€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 38 255€
Valeur du bien : 140 255€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17165€/an
Fourchette totale : 1137€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 13644€ - 21594€/an
Rentabilité brute :11.57%
Fourchette de rentabilité :9.19% - 14.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 164,38 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :222 931 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-120 931€ (-54.2%)
Marge achat-revente :74 516€ (33.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 415€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 104,37€
Coût de l'assurance :12 986,31€
Taxe foncière : 1 716,50€/an
Soit par mois : 143,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,00€/mois
Soit par an : 2 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 430,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :333,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général, légère amélioration souhaitée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 255 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:780€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:975€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 65€/m² = 975€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-d'Ascq (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 165 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 415 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 717 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 112 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 255 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 585 €
Revenus locatifs : +17 165 €
Charges déductibles : -47 585 €
Résultat foncier Année 1 : -30 420 €(Déficit de 30 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 330 €/an
Revenus locatifs : +17 165 €
Charges déductibles : -9 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9019.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 165 €47 590 €4 987 €-30 425 €21 400 €9 025 €9 025 €
217 508 €9 202 €4 854 €8 306 €--719 €
317 858 €9 065 €4 717 €8 793 €---
418 216 €8 924 €4 576 €9 292 €---
518 580 €8 777 €4 429 €9 803 €---
618 952 €8 625 €4 277 €10 326 €---
719 331 €8 468 €4 120 €10 862 €---
819 717 €8 306 €3 958 €11 411 €---
920 112 €8 138 €3 790 €11 973 €---
1020 514 €7 964 €3 616 €12 549 €---
1120 924 €7 785 €3 437 €13 139 €---
1221 343 €7 599 €3 251 €13 744 €---
1321 769 €7 406 €3 058 €14 363 €---
1422 205 €7 207 €2 859 €14 997 €---
1522 649 €7 002 €2 654 €15 647 €---
1623 102 €6 789 €2 441 €16 313 €---
1723 564 €6 568 €2 220 €16 996 €---
1824 035 €6 340 €1 992 €17 695 €---
1924 516 €6 104 €1 756 €18 411 €---
2025 006 €5 860 €1 513 €19 146 €---
2125 506 €5 608 €1 260 €19 898 €---
2226 016 €5 347 €999 €20 669 €---
2326 537 €5 077 €729 €21 460 €---
2427 067 €4 797 €449 €22 270 €---
2527 609 €4 508 €160 €23 101 €---
TOTAL549 800 €219 058 €72 104 €330 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 605 €-6 420 €+10 025 €
2+3 605 €0 €+3 605 €
3+3 605 €+2 422 €+1 183 €
4+3 605 €+2 788 €+817 €
5+3 605 €+2 941 €+664 €
6+3 605 €+3 098 €+507 €
7+3 605 €+3 259 €+346 €
8+3 605 €+3 423 €+182 €
9+3 605 €+3 592 €+13 €
10+3 605 €+3 765 €-160 €
11+3 605 €+3 942 €-337 €
12+3 605 €+4 123 €-518 €
13+3 605 €+4 309 €-704 €
14+3 605 €+4 499 €-894 €
15+3 605 €+4 694 €-1 089 €
16+3 605 €+4 894 €-1 289 €
17+3 605 €+5 099 €-1 494 €
18+3 605 €+5 308 €-1 703 €
19+3 605 €+5 523 €-1 918 €
20+3 605 €+5 744 €-2 139 €
21+3 605 €+5 969 €-2 364 €
22+3 605 €+6 201 €-2 596 €
23+3 605 €+6 438 €-2 833 €
24+3 605 €+6 681 €-3 076 €
25+3 605 €+6 930 €-3 325 €
Total+90 125 €+99 223 €+-9 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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