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Maison à vendre

VilleCuers (83)
Surface116m²
Coût Total285 760€
Loyer Annuel20 038€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-1 464€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 896,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Jardin, 2 terrasses, calme

Cuers - Découvrez cette maison de village d'environ 116m² répartis sur trois niveaux, idéalement située à proximité de toutes les commodités. Au rez-de-chaussée, elle offre une entrée, un grand garage de 38 m² ainsi qu'un patio de 25m² avec rangements et une cuisine. À l'étage, vous trouverez un agréable salon/salle à manger. Le niveau supérieur comprend ,une cuisine aménagée et équipée , trois chambres une salle de bains avec WC . La maison est loué 1450 € /mois idéal investissement locatif. La maison bénéficie du double vitrage, de l' eau de ville et du tout-à-l'égout.

Ville : Cuers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83390
Coordonnées : 43.238787, 6.076736
Total : 285 760€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 48 160€
Valeur du bien : 268 160€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 19.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1670€/mois
Loyer annuel estimé : 20038€/an
Fourchette totale : 1213€ - 2298€/mois
Fourchette annuelle : 14559€ - 27580€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 645,18 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 840 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-202 840€ (-48.0%)
Marge achat-revente :137 080€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 433,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :83,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 517,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 334,67€
Coût de l'assurance :25 004,00€
Taxe foncière : 2 003,83€/an
Soit par mois : 166,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 450,00€/mois
Soit par an : 17 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 669,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 133,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 464,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 160 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 960€
    Isolation combles: 116 m² × 60€/m² = 6960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 038 €/an
Calcul : 1 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 004 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 17 400 €/an
Calcul : 1 450 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 497 €
Revenus locatifs : +20 038 €
Charges déductibles : -78 497 €
Résultat foncier Année 1 : -58 459 €(Déficit de 58 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 337 €/an
Revenus locatifs : +20 038 €
Charges déductibles : -30 337 €
Résultat foncier Années 2+ : -10 299 €/an(Déficit de 10 299 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37058.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 038 €78 506 €9 942 €-58 468 €21 400 €37 068 €37 068 €
220 439 €30 087 €9 683 €-9 648 €9 648 €-37 068 €
320 848 €29 818 €9 414 €-8 970 €8 970 €-37 068 €
421 265 €29 539 €9 135 €-8 274 €8 274 €-37 068 €
521 690 €29 250 €8 846 €-7 560 €7 560 €-37 068 €
622 124 €28 951 €8 547 €-6 827 €6 827 €-37 068 €
722 566 €28 642 €8 238 €-6 075 €6 075 €-37 068 €
823 018 €28 321 €7 917 €-5 303 €5 303 €-37 068 €
923 478 €27 989 €7 585 €-4 511 €4 511 €-37 068 €
1023 948 €27 644 €7 240 €-3 697 €3 697 €-37 068 €
1124 427 €27 288 €6 884 €-2 861 €2 861 €-37 068 €
1224 915 €26 919 €6 515 €-2 004 €2 004 €--
1325 413 €26 536 €6 132 €-1 123 €1 123 €--
1425 922 €26 140 €5 736 €-219 €219 €--
1526 440 €25 730 €5 326 €710 €---
1626 969 €25 305 €4 901 €1 664 €---
1727 508 €24 865 €4 461 €2 643 €---
1828 058 €24 409 €4 005 €3 649 €---
1928 620 €23 937 €3 533 €4 682 €---
2029 192 €23 448 €3 044 €5 744 €---
2129 776 €22 942 €2 538 €6 834 €---
2230 371 €22 417 €2 013 €7 954 €---
2330 979 €21 873 €1 469 €9 105 €---
2431 598 €21 311 €907 €10 288 €---
2532 230 €20 728 €324 €11 503 €---
TOTAL641 831 €702 594 €144 335 €-60 763 €88 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 26 541 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -60 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 208 €-6 420 €+10 628 €
2+4 208 €-2 894 €+7 102 €
3+4 208 €-2 691 €+6 899 €
4+4 208 €-2 482 €+6 690 €
5+4 208 €-2 268 €+6 476 €
6+4 208 €-2 048 €+6 256 €
7+4 208 €-1 823 €+6 031 €
8+4 208 €-1 591 €+5 799 €
9+4 208 €-1 353 €+5 561 €
10+4 208 €-1 109 €+5 317 €
11+4 208 €-858 €+5 066 €
12+4 208 €-601 €+4 809 €
13+4 208 €-337 €+4 545 €
14+4 208 €-66 €+4 274 €
15+4 208 €+213 €+3 995 €
16+4 208 €+499 €+3 709 €
17+4 208 €+793 €+3 415 €
18+4 208 €+1 095 €+3 113 €
19+4 208 €+1 405 €+2 803 €
20+4 208 €+1 723 €+2 485 €
21+4 208 €+2 050 €+2 158 €
22+4 208 €+2 386 €+1 822 €
23+4 208 €+2 732 €+1 476 €
24+4 208 €+3 086 €+1 122 €
25+4 208 €+3 451 €+757 €
Total+105 200 €-7 109 €+112 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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