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Achat maison

Bien expiré
VilleBernay-Saint-Martin (17)
Surface433m²
Coût Total584 620€
Loyer Annuel45 870€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+379€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 433 m²
Prix au m² : 831,41 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 433 m², 10 Pièces, 6 Chambres, 3 Salles de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 2 Parkings, Terrain de 8541 m², Travaux, Calme

Située à 15 minutes de Surgères, venez découvrir cette très jolie maison en pierres, composée de 10 pièces dans un cadre verdoyant et au calme. Le terrain de plus de 8 000 m² est entièrement clos. Un gîte attenant finira de vous séduire. Des travaux sont à envisager. A venir visiter sans hésiter..

Ville : Bernay-Saint-Martin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17330
Coordonnées : 46.086420, -0.652860
Total : 584 620€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 195 820€
Valeur du bien : 555 820€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 433m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 3823€/mois
Loyer annuel estimé : 45870€/an
Fourchette totale : 3112€ - 4696€/mois
Fourchette annuelle : 37342€ - 56346€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :584 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 895,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :165,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 061,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :284 025,60€
Coût de l'assurance :49 692,70€
Taxe foncière : 4 587,04€/an
Soit par mois : 382,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 822,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 443,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :379,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 433 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 433 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 54 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 433 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :195 820 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:17 320€
    Isolation combles perdus: 433 m² × 40€/m² = 17320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:108 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 54 fenêtres × 2000€/fenêtre = 108000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (électroménager, plomberie, électricité, revêtement inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:18 000€
    Rénovation chambres: 6 chambres × 3000€/chambre = 18000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries inclus)
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 000€
    Peinture salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 138 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 870 €/an
Calcul : 3 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 584 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 988 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 195 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 222 019 €
Revenus locatifs : +45 870 €
Charges déductibles : -222 019 €
Résultat foncier Année 1 : -176 149 €(Déficit de 176 149 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 154 749 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 199 €/an
Revenus locatifs : +45 870 €
Charges déductibles : -26 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 671 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 154748.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 870 €222 038 €19 643 €-176 167 €21 400 €154 767 €154 767 €
246 788 €25 696 €19 122 €21 091 €--133 676 €
347 724 €25 157 €18 582 €22 567 €--111 109 €
448 678 €24 599 €18 024 €24 080 €--87 030 €
549 652 €24 021 €17 446 €25 631 €--61 399 €
650 645 €23 424 €16 849 €27 221 €--34 178 €
751 658 €22 806 €16 231 €28 852 €--5 326 €
852 691 €22 166 €15 591 €30 525 €---
953 745 €21 505 €14 930 €32 240 €---
1054 819 €20 820 €14 246 €33 999 €---
1155 916 €20 112 €13 538 €35 803 €---
1257 034 €19 380 €12 805 €37 654 €---
1358 175 €18 622 €12 047 €39 553 €---
1459 338 €17 838 €11 264 €41 500 €---
1560 525 €17 027 €10 453 €43 498 €---
1661 736 €16 188 €9 614 €45 547 €---
1762 970 €15 320 €8 746 €47 650 €---
1864 230 €14 423 €7 848 €49 807 €---
1965 514 €13 494 €6 919 €52 021 €---
2066 825 €12 533 €5 958 €54 292 €---
2168 161 €11 538 €4 964 €56 623 €---
2269 524 €10 510 €3 935 €59 014 €---
2370 915 €9 446 €2 871 €61 469 €---
2472 333 €8 345 €1 770 €63 988 €---
2573 780 €7 206 €632 €66 573 €---
TOTAL1 469 244 €644 214 €284 026 €825 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 825 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 633 €-6 420 €+16 053 €
2+9 633 €0 €+9 633 €
3+9 633 €0 €+9 633 €
4+9 633 €0 €+9 633 €
5+9 633 €0 €+9 633 €
6+9 633 €0 €+9 633 €
7+9 633 €0 €+9 633 €
8+9 633 €+7 560 €+2 073 €
9+9 633 €+9 672 €-39 €
10+9 633 €+10 200 €-567 €
11+9 633 €+10 741 €-1 108 €
12+9 633 €+11 296 €-1 663 €
13+9 633 €+11 866 €-2 233 €
14+9 633 €+12 450 €-2 817 €
15+9 633 €+13 049 €-3 416 €
16+9 633 €+13 664 €-4 031 €
17+9 633 €+14 295 €-4 662 €
18+9 633 €+14 942 €-5 309 €
19+9 633 €+15 606 €-5 973 €
20+9 633 €+16 288 €-6 655 €
21+9 633 €+16 987 €-7 354 €
22+9 633 €+17 704 €-8 071 €
23+9 633 €+18 441 €-8 808 €
24+9 633 €+19 196 €-9 563 €
25+9 633 €+19 972 €-10 339 €
Total+240 825 €+247 509 €+-6 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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