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Appartement 3 pièces 61 m²

VilleMontluçon (03)
Surface61m²
Coût Total88 020€
Loyer Annuel5 676€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 557,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 avec balcon

Référence: 41388

Découvrez en exclusivité ORPI ALLIN IMMOBILIER cet appartement de 61 m² à vendre avec balcon, idéal pour investisseurs ou primo-accédants. Lumineux, , il propose 2 chambres et un séjour accueillant, ainsi qu'un balcon parfait pour profiter des beaux jours 🌤️. L'appartement comprend une cave et un parking intérieur sécurisé, atouts rares en centre-ville 🚗🔒. Situé , à deux pas d'une école et des transports en commun, vous bénéficierez d'un cadre pratique au quotidien

🏫🚌. Prix attractif : 34 000 EUR — opportunité à saisir ! Contactez-nous vite pour organiser une visite et découvrir ce bien. AGENCE ORPI ALLIN IMMOBILIER [Coordonnées masquées] Référence agence : 41388 Référence annonce : MB52-W7U-FQO Date de réalisation du diagnostic : 31/03/2026 Prix hors honoraires : 31 500 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.336277, 2.599737
Total : 88 020€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 51 300€
Valeur du bien : 85 300€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5676€/an
Fourchette totale : 371€ - 603€/mois
Fourchette annuelle : 4455€ - 7232€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :695,69 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 437 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-8 437€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-45 583€ (-107.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :33,01€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 461,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 660,72€
Coût de l'assurance :9 902,25€
Taxe foncière : 567,64€/an
Soit par mois : 47,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et peinture des murs dans l'entrée/couloir
Quantité: 5 m² de carrelage et murs
Raison: État 2/5 visible - entrée/couloir en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300 €(841 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Rénovation:700€
    Carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 676 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 020 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 087 €
Revenus locatifs : +5 676 €
Charges déductibles : -55 087 €
Résultat foncier Année 1 : -49 411 €(Déficit de 49 411 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 011 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 787 €/an
Revenus locatifs : +5 676 €
Charges déductibles : -3 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28010.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 676 €55 090 €2 826 €-49 414 €21 400 €28 014 €28 014 €
25 790 €3 713 €2 750 €2 076 €--25 937 €
35 906 €3 634 €2 671 €2 271 €--23 666 €
46 024 €3 553 €2 589 €2 471 €--21 195 €
56 144 €3 468 €2 505 €2 676 €--18 519 €
66 267 €3 381 €2 417 €2 886 €--15 633 €
76 393 €3 291 €2 327 €3 101 €--12 531 €
86 520 €3 198 €2 234 €3 322 €--9 209 €
96 651 €3 102 €2 138 €3 549 €--5 660 €
106 784 €3 003 €2 039 €3 781 €--1 879 €
116 919 €2 900 €1 936 €4 019 €---
127 058 €2 794 €1 830 €4 264 €---
137 199 €2 685 €1 721 €4 514 €---
147 343 €2 572 €1 608 €4 771 €---
157 490 €2 455 €1 491 €5 035 €---
167 640 €2 334 €1 371 €5 305 €---
177 792 €2 210 €1 246 €5 583 €---
187 948 €2 081 €1 117 €5 867 €---
198 107 €1 948 €984 €6 159 €---
208 269 €1 811 €847 €6 459 €---
218 435 €1 669 €705 €6 766 €---
228 603 €1 522 €559 €7 081 €---
238 776 €1 371 €407 €7 404 €---
248 951 €1 215 €251 €7 736 €---
259 130 €1 053 €89 €8 077 €---
TOTAL181 816 €116 054 €40 661 €65 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 192 €-6 420 €+7 612 €
2+1 192 €0 €+1 192 €
3+1 192 €0 €+1 192 €
4+1 192 €0 €+1 192 €
5+1 192 €0 €+1 192 €
6+1 192 €0 €+1 192 €
7+1 192 €0 €+1 192 €
8+1 192 €0 €+1 192 €
9+1 192 €0 €+1 192 €
10+1 192 €0 €+1 192 €
11+1 192 €+642 €+550 €
12+1 192 €+1 279 €-87 €
13+1 192 €+1 354 €-162 €
14+1 192 €+1 431 €-239 €
15+1 192 €+1 510 €-318 €
16+1 192 €+1 592 €-400 €
17+1 192 €+1 675 €-483 €
18+1 192 €+1 760 €-568 €
19+1 192 €+1 848 €-656 €
20+1 192 €+1 938 €-746 €
21+1 192 €+2 030 €-838 €
22+1 192 €+2 124 €-932 €
23+1 192 €+2 221 €-1 029 €
24+1 192 €+2 321 €-1 129 €
25+1 192 €+2 423 €-1 231 €
Total+29 800 €+19 729 €+10 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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