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Appartement à vendre

VilleSoyaux (16)
Surface62m²
Coût Total110 540€
Loyer Annuel7 144€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 370,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Kitchenette, 2 chambres, Balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SOYAUX, APPT T3 de 62m² loué 595€ dont 75€ de charges, bail en cours depuis le 1/01/2019, taxe foncière 1275€.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr

Ville : Soyaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16800
Coordonnées : 45.641438, 0.208490
Total : 110 540€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 18 740€
Valeur du bien : 103 740€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7144€/an
Fourchette totale : 473€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 5671€ - 9000€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 171,88 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :72 657 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+12 343€ (+17.0%)
Marge achat-revente :-37 883€ (-52.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 703,58€
Coût de l'assurance :9 672,25€
Taxe foncière : 1 275,00€/an
Soit par mois : 106,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation de nouveaux WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement du plan de travail usé, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture
Quantité: 8 m² de surface cuisine
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 740 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage (murs et sol): 6 m² × 80€/m² = 4800€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 040€
    Plan de travail: 1 × 1000€ = 1000€, Peinture: 8 m² × 30€/m² = 240€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soyaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 144 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 012 €
Revenus locatifs : +7 144 €
Charges déductibles : -25 012 €
Résultat foncier Année 1 : -17 868 €(Déficit de 17 868 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 272 €/an
Revenus locatifs : +7 144 €
Charges déductibles : -6 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7168.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 144 €25 016 €3 714 €-17 872 €10 700 €7 172 €7 172 €
27 287 €6 177 €3 616 €1 109 €--6 063 €
37 433 €6 075 €3 513 €1 357 €--4 705 €
47 581 €5 970 €3 408 €1 611 €--3 094 €
57 733 €5 861 €3 299 €1 872 €--1 222 €
67 888 €5 748 €3 186 €2 140 €---
78 045 €5 631 €3 069 €2 415 €---
88 206 €5 510 €2 948 €2 696 €---
98 370 €5 385 €2 823 €2 986 €---
108 538 €5 255 €2 694 €3 282 €---
118 709 €5 122 €2 560 €3 587 €---
128 883 €4 983 €2 421 €3 900 €---
139 060 €4 840 €2 278 €4 221 €---
149 242 €4 692 €2 130 €4 550 €---
159 426 €4 538 €1 976 €4 888 €---
169 615 €4 380 €1 818 €5 235 €---
179 807 €4 216 €1 654 €5 592 €---
1810 003 €4 046 €1 484 €5 958 €---
1910 203 €3 870 €1 308 €6 333 €---
2010 407 €3 688 €1 127 €6 719 €---
2110 616 €3 500 €939 €7 115 €---
2210 828 €3 306 €744 €7 522 €---
2311 044 €3 105 €543 €7 940 €---
2411 265 €2 897 €335 €8 369 €---
2511 491 €2 681 €119 €8 809 €---
TOTAL228 825 €136 491 €53 704 €92 334 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €-3 210 €+4 710 €
2+1 500 €0 €+1 500 €
3+1 500 €0 €+1 500 €
4+1 500 €0 €+1 500 €
5+1 500 €0 €+1 500 €
6+1 500 €+276 €+1 224 €
7+1 500 €+724 €+776 €
8+1 500 €+809 €+691 €
9+1 500 €+896 €+604 €
10+1 500 €+985 €+515 €
11+1 500 €+1 076 €+424 €
12+1 500 €+1 170 €+330 €
13+1 500 €+1 266 €+234 €
14+1 500 €+1 365 €+135 €
15+1 500 €+1 466 €+34 €
16+1 500 €+1 571 €-71 €
17+1 500 €+1 678 €-178 €
18+1 500 €+1 787 €-287 €
19+1 500 €+1 900 €-400 €
20+1 500 €+2 016 €-516 €
21+1 500 €+2 135 €-635 €
22+1 500 €+2 257 €-757 €
23+1 500 €+2 382 €-882 €
24+1 500 €+2 511 €-1 011 €
25+1 500 €+2 643 €-1 143 €
Total+37 500 €+27 700 €+9 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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