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Achat : Appartement Amiens (80000)

VilleAmiens (80)
Surface83
Coût Total177 000
Loyer Annuel11 584
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-279
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 746,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, Ascenseur

Chez sainte anne immo - nouveauté amiens quartier val d'avre, à proximité immédiate du centre-ville et de toutes commodités appartement t4 avec cave privative de 83,74 m², situé au premier étage dans une résidence sécurisée avec ascenseur comprenant : date de fin de construction de la résidence : 1974 une entrée avec placard de rangements, un wc séparé, un salon / séjour, une cuisine séparée équipée aménagée, trois chambres dont une avec un dressing privatif et une salle d'eau chauffage collectif urbain avec production d'eau chaude charges de copropriété : 233eur par mois (chauffage, eau chaude, eau froide, électricité des communs, entretien des communs, entretien des espaces verts, entretien du petit matériel, fonds de roulement travaux, ascenseur, gardien et syndic de copropriété) menuiseries : double vitrage pvc avec volets manuels internet : fibre optique et 5g vmc simple flux isolation par l'exterieur réalisée en 2023 + réfection des parties communes réalisée en 2026 interphone cave privative produit coup de coeur projet de colocation possible dpe : c prix : 145 000 eur fai (honoraires à la charge du vendeur) contactez enzo (agent commercial) agence sainte anne immo rcs amiens 803 971 555 cp 013 261.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.871550, 2.315010
Total : 177 000
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 20 400
Valeur du bien : 165 400
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11584€/an
Fourchette totale : 780€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 9364€ - 14331€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 889,71 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 846
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-11 846 (-7.6%)
Marge achat-revente :-20 154€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 914,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 326,27
Coût de l'assurance :15 045,00
Taxe foncière : 1 158,39€/an
Soit par mois : 96,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,00€/mois
Soit par an : 2 796,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 965,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 244,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 500
    Remplacement lavabo: 1 × 300€ = 300€, Remplacement douche: 1 × 600€ = 600€, Carrelage partiel 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 2350€
  • Cuisine - Rénovation:12 000
    Cuisine complète: 10000€, Mise aux normes plomberie/électricité: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la cuisine)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Remplacement moquette 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Entrée - Peinture:400
    Peinture murs 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 796 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 669
Revenus locatifs : +11 584
Charges déductibles : -30 669
Résultat foncier Année 1 : -19 085(Déficit de 19 085 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 385
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 269 €/an
Revenus locatifs : +11 584
Charges déductibles : -10 269
Résultat foncier Années 2+ : 1 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8385.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 58430 6755 719-19 09110 700 €8 391 €8 391 €
211 81610 1205 5641 695--6 696 €
312 0529 9615 4042 091--4 604 €
412 2939 7965 2392 497--2 107 €
512 5399 6255 0692 914---
612 7909 4494 8933 340---
713 0459 2674 7113 778---
813 3069 0794 5234 227---
913 5728 8854 3294 687---
1013 8448 6854 1285 159---
1114 1218 4773 9215 643---
1214 4038 2633 7076 140---
1314 6918 0423 4866 649---
1414 9857 8133 2577 172---
1515 2857 5773 0217 708---
1615 5907 3332 7778 257---
1715 9027 0812 5258 821---
1816 2206 8202 2649 400---
1916 5456 5511 9959 994---
2016 8766 2731 71710 603---
2117 2135 9861 42911 227---
2217 5575 6891 13311 869---
2317 9085 38282612 526---
2418 2675 06550913 202---
2518 6324 73818113 894---
TOTAL371 035216 63182 326154 40410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 404
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 433-3 210+5 643
2+2 4330+2 433
3+2 4330+2 433
4+2 4330+2 433
5+2 433+242+2 191
6+2 433+1 002+1 431
7+2 433+1 133+1 300
8+2 433+1 268+1 165
9+2 433+1 406+1 027
10+2 433+1 548+885
11+2 433+1 693+740
12+2 433+1 842+591
13+2 433+1 995+438
14+2 433+2 152+281
15+2 433+2 312+121
16+2 433+2 477-44
17+2 433+2 646-213
18+2 433+2 820-387
19+2 433+2 998-565
20+2 433+3 181-748
21+2 433+3 368-935
22+2 433+3 561-1 128
23+2 433+3 758-1 325
24+2 433+3 960-1 527
25+2 433+4 168-1 735
Total+60 825+46 321+14 504
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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