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Maison 11 pièces 260 m²

Bien expiré
VilleViviers (07)
Surface260m²
Coût Total212 160€
Loyer Annuel30 977€
Rentabilité14.60%
Cashflow/mois+1 213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 260 m² - Maison 11 pièces 260 m²

AGENCE SOLUTION IMMO vous invite à venir découvrir cet immeuble avec plus de 260 m² , grenier aménageable, fort potentiel. Travaux de rénovation à prévoir. Possibilité de réaliser plusieurs logements sous réservation d'autorisations. Parkings et commerces à deux pas. A découvrir sans plus attendre ! NON SOUMIS A L'AFFICHAGE DU DPE

Pour tous renseignements, contactez Noémie REGNIER au [Coordonnées masquées] ou par email à [Coordonnées masquées]

Surface : 260 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Viviers
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07220
Coordonnées : 44.483356, 4.662110
Total : 212 160€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 197 600€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2581€/mois
Loyer annuel estimé : 30977€/an
Fourchette totale : 1911€ - 3488€/mois
Fourchette annuelle : 22927€ - 41853€/an
Rentabilité brute :14.60%
Fourchette de rentabilité :10.81% - 19.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 110,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 395,36€
Coût de l'assurance :18 564,00€
Taxe foncière : 3 097,65€/an
Soit par mois : 258,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 581,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 212,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement de sol, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les chambres (nombre de chambres à estimer selon la surface totale)
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 260 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: 260 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 600€
    Isolation toiture/combles: 260 m² × 60€/m² = 15600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 977 €/an
Calcul : 2 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 520 €
Revenus locatifs : +30 977 €
Charges déductibles : -26 520 €
Résultat foncier Année 1 : 4 457 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 920 €/an
Revenus locatifs : +30 977 €
Charges déductibles : -10 920 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 057 €/an
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 977 €26 527 €7 086 €4 450 €---
231 596 €10 738 €6 898 €20 858 €---
332 228 €10 543 €6 703 €21 685 €---
432 873 €10 341 €6 501 €22 532 €---
533 530 €10 132 €6 292 €23 398 €---
634 201 €9 916 €6 076 €24 284 €---
734 885 €9 693 €5 853 €25 192 €---
835 582 €9 462 €5 622 €26 120 €---
936 294 €9 223 €5 383 €27 071 €---
1037 020 €8 976 €5 136 €28 044 €---
1137 760 €8 720 €4 880 €29 040 €---
1238 515 €8 456 €4 616 €30 060 €---
1339 286 €8 182 €4 342 €31 103 €---
1440 071 €7 899 €4 059 €32 172 €---
1540 873 €7 607 €3 767 €33 266 €---
1641 690 €7 304 €3 464 €34 386 €---
1742 524 €6 991 €3 151 €35 533 €---
1843 375 €6 667 €2 827 €36 707 €---
1944 242 €6 333 €2 492 €37 910 €---
2045 127 €5 986 €2 146 €39 141 €---
2146 029 €5 628 €1 788 €40 402 €---
2246 950 €5 257 €1 417 €41 693 €---
2347 889 €4 874 €1 034 €43 015 €---
2448 847 €4 478 €637 €44 369 €---
2549 824 €4 068 €227 €45 756 €---
TOTAL992 188 €214 001 €102 395 €778 187 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 778 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 505 €+1 335 €+5 170 €
2+6 505 €+6 257 €+248 €
3+6 505 €+6 506 €-1 €
4+6 505 €+6 759 €-254 €
5+6 505 €+7 019 €-514 €
6+6 505 €+7 285 €-780 €
7+6 505 €+7 558 €-1 053 €
8+6 505 €+7 836 €-1 331 €
9+6 505 €+8 121 €-1 616 €
10+6 505 €+8 413 €-1 908 €
11+6 505 €+8 712 €-2 207 €
12+6 505 €+9 018 €-2 513 €
13+6 505 €+9 331 €-2 826 €
14+6 505 €+9 652 €-3 147 €
15+6 505 €+9 980 €-3 475 €
16+6 505 €+10 316 €-3 811 €
17+6 505 €+10 660 €-4 155 €
18+6 505 €+11 012 €-4 507 €
19+6 505 €+11 373 €-4 868 €
20+6 505 €+11 742 €-5 237 €
21+6 505 €+12 120 €-5 615 €
22+6 505 €+12 508 €-6 003 €
23+6 505 €+12 905 €-6 400 €
24+6 505 €+13 311 €-6 806 €
25+6 505 €+13 727 €-7 222 €
Total+162 625 €+233 456 €+-70 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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