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Maison à vendre - 6 pièces - 191 m2 - Uzerche - 19 - LIMOUSIN

VilleUzerche (19)
Surface191m²
Coût Total249 080€
Loyer Annuel15 051€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 837,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Maison d'environ 191m² à Uzerche, à 30 minutes de Brive la Gaillarde, offrant un séjour de 28m² et une cuisine de 10m², trois chambres bien proportionnées ainsi que deux salles de bains, le tout habitable sans travaux. Un espace de vie supplémentaire se décline en bureau, salle de jeux et mezzanine, tandis que la cuisine d'été de 22m² ouvre sur un coin détente. Un garage de 15m² complète ce bien fonctionnel. Située dans un quartier calme, la propriété bénéficie de la proximité de plusieurs commerces de première nécessité à quelques minutes à pied, ainsi que d'un réseau de services (restaurants, cafés, loisirs) à courte distance, offrant un cadre de vie agréable et pratique pour une famille.

Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Total : 249 080€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 76 280€
Valeur du bien : 236 280€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15051€/an
Fourchette totale : 985€ - 1598€/mois
Fourchette annuelle : 11816€ - 19172€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :929,49 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 533 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-17 533€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-71 547€ (-40.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 289,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 852,13€
Coût de l'assurance :21 794,50€
Taxe foncière : 1 505,10€/an
Soit par mois : 125,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 254,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 280 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 780€
    Isolation toiture/combles: 191 m² × 80€/m² = 15280€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine (10 m²) × 1000€/m² = 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 051 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 505 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 696 €
Revenus locatifs : +15 051 €
Charges déductibles : -86 696 €
Résultat foncier Année 1 : -71 645 €(Déficit de 71 645 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 416 €/an
Revenus locatifs : +15 051 €
Charges déductibles : -10 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50245.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 051 €86 704 €8 047 €-71 653 €21 400 €50 253 €50 253 €
215 352 €10 207 €7 830 €5 145 €--45 108 €
315 659 €9 982 €7 605 €5 677 €--39 431 €
415 972 €9 750 €7 373 €6 222 €--33 209 €
516 292 €9 510 €7 133 €6 781 €--26 427 €
616 618 €9 262 €6 886 €7 355 €--19 072 €
716 950 €9 007 €6 630 €7 943 €--11 129 €
817 289 €8 742 €6 365 €8 547 €--2 582 €
917 635 €8 469 €6 092 €9 166 €---
1017 987 €8 186 €5 810 €9 801 €---
1118 347 €7 895 €5 518 €10 452 €---
1218 714 €7 593 €5 216 €11 121 €---
1319 088 €7 282 €4 905 €11 806 €---
1419 470 €6 960 €4 583 €12 510 €---
1519 860 €6 628 €4 251 €13 232 €---
1620 257 €6 284 €3 907 €13 972 €---
1720 662 €5 930 €3 553 €14 732 €---
1821 075 €5 563 €3 186 €15 512 €---
1921 497 €5 184 €2 807 €16 312 €---
2021 927 €4 793 €2 416 €17 134 €---
2122 365 €4 388 €2 011 €17 977 €---
2222 812 €3 971 €1 594 €18 842 €---
2323 269 €3 539 €1 162 €19 730 €---
2423 734 €3 093 €716 €20 641 €---
2524 209 €2 632 €255 €21 576 €---
TOTAL482 089 €251 554 €115 852 €230 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 161 €-6 420 €+9 581 €
2+3 161 €0 €+3 161 €
3+3 161 €0 €+3 161 €
4+3 161 €0 €+3 161 €
5+3 161 €0 €+3 161 €
6+3 161 €0 €+3 161 €
7+3 161 €0 €+3 161 €
8+3 161 €0 €+3 161 €
9+3 161 €+1 975 €+1 186 €
10+3 161 €+2 940 €+221 €
11+3 161 €+3 136 €+25 €
12+3 161 €+3 336 €-175 €
13+3 161 €+3 542 €-381 €
14+3 161 €+3 753 €-592 €
15+3 161 €+3 970 €-809 €
16+3 161 €+4 192 €-1 031 €
17+3 161 €+4 420 €-1 259 €
18+3 161 €+4 654 €-1 493 €
19+3 161 €+4 894 €-1 733 €
20+3 161 €+5 140 €-1 979 €
21+3 161 €+5 393 €-2 232 €
22+3 161 €+5 653 €-2 492 €
23+3 161 €+5 919 €-2 758 €
24+3 161 €+6 192 €-3 031 €
25+3 161 €+6 473 €-3 312 €
Total+79 025 €+69 160 €+9 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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