Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Joigny (89300)

Bien expiré
VilleJoigny (89)
Surface45m²
Coût Total377 000€
Loyer Annuel6 332€
Rentabilité1.68%
Cashflow/mois-1 735€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 088,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon

Venez découvrir ce joli appartement de type T2 au dernier étage d'une copropriété ! À l'ouverture de la porte d'entrée, vous découvrirez un hall avec rangements desservant une cuisine aménagée et équipée, un salon, une chambre, une salle de bains et un wc indépendant. Joli balcon filant permettant d'avoir une vue sur les vallées environnantes et de pouvoir profiter des beaux jours. Une Visite S'impose ! Copropriété de 91 lots - dont 40 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2828.88 euros.

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.977375, 3.415635
Total : 377 000€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 324 080€
Valeur du bien : 373 080€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 528€/mois
Loyer annuel estimé : 6332€/an
Fourchette totale : 428€ - 651€/mois
Fourchette annuelle : 5130€ - 7815€/an
Rentabilité brute :1.68%
Fourchette de rentabilité :1.36% - 2.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :377 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 867,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :106,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 974,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 157,69€
Coût de l'assurance :32 045,00€
Taxe foncière : 633,19€/an
Soit par mois : 52,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 235,74€/mois
Soit par an : 2 828,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 527,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 262,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 734,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 16 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :324 080 €(7 202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:315 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 45 m² × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:640€
    Peinture chambre: 16 m² × 40€/m² = 640€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Joigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 321 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 332 €/an
Calcul : 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 377 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 282 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 633 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 829 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 324 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 341 479 €
Revenus locatifs : +6 332 €
Charges déductibles : -341 479 €
Résultat foncier Année 1 : -335 147 €(Déficit de 335 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 313 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 399 €/an
Revenus locatifs : +6 332 €
Charges déductibles : -17 399 €
Résultat foncier Années 2+ : -11 067 €/an(Déficit de 11 067 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 307423.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 332 €341 491 €12 667 €-335 159 €21 400 €313 759 €313 759 €
26 459 €17 075 €12 331 €-10 616 €4 744 €5 872 €319 631 €
36 588 €16 727 €11 983 €-10 139 €4 744 €5 395 €325 026 €
46 719 €16 367 €11 623 €-9 647 €4 744 €4 903 €329 930 €
56 854 €15 994 €11 250 €-9 140 €4 744 €4 397 €334 326 €
66 991 €15 609 €10 865 €-8 618 €4 744 €3 874 €338 201 €
77 131 €15 211 €10 467 €-8 080 €4 744 €3 336 €341 537 €
87 273 €14 798 €10 054 €-7 525 €4 744 €2 781 €344 318 €
97 419 €14 372 €9 628 €-6 953 €4 744 €2 209 €346 526 €
107 567 €13 930 €9 186 €-6 363 €4 744 €1 619 €348 146 €
117 719 €13 474 €8 730 €-5 755 €4 744 €1 011 €349 157 €
127 873 €13 001 €8 258 €-5 128 €4 744 €385 €35 782 €
138 030 €12 513 €7 769 €-4 482 €4 482 €-29 910 €
148 191 €12 007 €7 263 €-3 816 €3 816 €-24 515 €
158 355 €11 484 €6 741 €-3 130 €3 130 €-19 612 €
168 522 €10 943 €6 199 €-2 421 €2 421 €-15 215 €
178 692 €10 384 €5 640 €-1 691 €1 691 €-11 341 €
188 866 €9 805 €5 061 €-938 €938 €-8 005 €
199 044 €9 206 €4 462 €-162 €162 €-5 224 €
209 224 €8 586 €3 842 €639 €--2 377 €
219 409 €7 945 €3 201 €1 464 €---
229 597 €7 282 €2 538 €2 316 €---
239 789 €6 595 €1 851 €3 194 €---
249 985 €5 885 €1 142 €4 099 €---
2510 185 €5 151 €407 €5 033 €---
TOTAL202 814 €625 835 €183 158 €-423 021 €90 224 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 27 067 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -423 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 330 €-6 420 €+7 750 €
2+1 330 €-1 423 €+2 753 €
3+1 330 €-1 423 €+2 753 €
4+1 330 €-1 423 €+2 753 €
5+1 330 €-1 423 €+2 753 €
6+1 330 €-1 423 €+2 753 €
7+1 330 €-1 423 €+2 753 €
8+1 330 €-1 423 €+2 753 €
9+1 330 €-1 423 €+2 753 €
10+1 330 €-1 423 €+2 753 €
11+1 330 €-1 423 €+2 753 €
12+1 330 €-1 423 €+2 753 €
13+1 330 €-1 345 €+2 675 €
14+1 330 €-1 145 €+2 475 €
15+1 330 €-939 €+2 269 €
16+1 330 €-726 €+2 056 €
17+1 330 €-507 €+1 837 €
18+1 330 €-282 €+1 612 €
19+1 330 €-49 €+1 379 €
20+1 330 €0 €+1 330 €
21+1 330 €+20 €+1 310 €
22+1 330 €+695 €+635 €
23+1 330 €+958 €+372 €
24+1 330 €+1 230 €+100 €
25+1 330 €+1 510 €-180 €
Total+33 250 €-22 654 €+55 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →