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Maison 6 pièces 198 m²

Bien expiré
VilleCheffois (85)
Surface198
Coût Total186 119
Loyer Annuel16 990
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+304
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 499 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 689,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au carrefour d'axes routiers vers la Chataigneraie, Pouzauges et Chantonnay, et à 5 minutes de tous services et commerces, cette maison spacieuse et lumineuse est une opportunité à saisir.

Avec ses 200 m² environ très logiquement distribués, elle offre un salon de 70 m² et un séjour-cuisine de 40 m², idéals pour une vie de famille et pour recevoir. Le rez-de-chaussée comprend aussi une arrière cuisine, une chambre avec salle d'eau et WC tandis que l'étage est composé de trois chambres sur palier et d'une lingerie prévue pour une future salle d'eau.

Un garage et des ateliers de belles tailles sont autant d'atouts.

Arborant un jardin clos de 1249 m², sa situation permet de profiter de vues dégagées ainsi que d'espaces plus intimes.

Les travaux de rénovation récents sont à poursuivre sur une base très solide : sont à prévoir le changement des huisseries, l'agencement de la cuisine, la création d'une deuxième salle de bains et la mise en conformité de l'assainissement individuel.

Caractéristiques techniques :

  • DPE : B
  • Chauffage : Pompe à chaleur réversible
  • Distribution de l'eau : Conformité à réaliser

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ()

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Cheffois
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.668079, -0.792691
Total : 186 119
Prix d'acquisition : 136 499
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 175 199
Frais de notaire : 10 920
Coût estimé : 10 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1416€/mois
Loyer annuel estimé : 16990€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1877€/mois
Fourchette annuelle : 12817€ - 22523€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 119
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 639,36
Coût de l'assurance :16 285,41
Taxe foncière : 1 699,05€/an
Soit par mois : 141,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Agencement
Agencement complet de la cuisine avec installation de nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création
Création d'une deuxième salle de bains dans la lingerie prévue
Quantité: 1 salle de bains
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise en conformité du système de chauffage (pompe à chaleur réversible)
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise en conformité
Mise en conformité de la distribution de l'eau
Quantité: 1 installation
Raison: Conformité à réaliser selon les caractéristiques techniques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Changement huisseries
Changement des huisseries pour améliorer l'isolation
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: Travaux de rénovation récents à poursuivre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète : 1 × 7500€ = 7500€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre : 1500€
  • Salle de bain:7 200
    Salle de bain complète : 1 × 6000€ = 6000€ (incluant installation et équipements), Main d'œuvre : 1200€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant : 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:14 400
    Pompe à chaleur air-eau : 1 × 12000€ = 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre : 2400€
  • Plomberie:3 000
    Mise en conformité plomberie : 1 installation = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 500
    Changement huisseries : 5 fenêtres × 300€ = 1500€ (prix moyen par fenêtre, incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BA(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 990 €/an
Calcul : 1 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 119 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 187
Revenus locatifs : +16 990
Charges déductibles : -47 187
Résultat foncier Année 1 : -30 197(Déficit de 30 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 797
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 487 €/an
Revenus locatifs : +16 990
Charges déductibles : -8 487
Résultat foncier Années 2+ : 8 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8796.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 499
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 724(65% de 136 499 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 226 €/an
Calcul : 88 724 € × 3,636% = 3 226
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 99047 1936 143-30 20321 400 €8 803 €8 803 €
217 3308 3295 9789 002---
317 6778 1595 8089 518---
418 0307 9835 63210 048---
518 3917 8015 45110 590---
618 7597 6135 26311 146---
719 1347 4195 06911 715---
819 5177 2184 86812 299---
919 9077 0114 66012 896---
1020 3056 7964 44513 509---
1120 7116 5744 22314 137---
1221 1266 3443 99414 781---
1321 5486 1073 75715 441---
1421 9795 8623 51116 117---
1522 4195 6083 25816 810---
1622 8675 3462 99517 521---
1723 3245 0752 72418 250---
1823 7914 7942 44418 996---
1924 2674 5042 15419 762---
2024 7524 2051 85420 547---
2125 2473 8951 54421 352---
2225 7523 5751 22422 177---
2326 2673 24389323 024---
2426 7922 90155023 891---
2527 3282 54719624 781---
TOTAL544 210186 10188 639358 10921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 109
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 568-6 420+9 988
2+3 568+60+3 508
3+3 568+2 855+713
4+3 568+3 014+554
5+3 568+3 177+391
6+3 568+3 344+224
7+3 568+3 514+54
8+3 568+3 690-122
9+3 568+3 869-301
10+3 568+4 053-485
11+3 568+4 241-673
12+3 568+4 434-866
13+3 568+4 632-1 064
14+3 568+4 835-1 267
15+3 568+5 043-1 475
16+3 568+5 256-1 688
17+3 568+5 475-1 907
18+3 568+5 699-2 131
19+3 568+5 929-2 361
20+3 568+6 164-2 596
21+3 568+6 406-2 838
22+3 568+6 653-3 085
23+3 568+6 907-3 339
24+3 568+7 167-3 599
25+3 568+7 434-3 866
Total+89 200+107 433+-18 233
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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