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Maison 6 pièces 198 m²

Bien expiré
VilleCheffois (85)
Surface198m²
Coût Total186 119€
Loyer Annuel16 990€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 499 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 689,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au carrefour d'axes routiers vers la Chataigneraie, Pouzauges et Chantonnay, et à 5 minutes de tous services et commerces, cette maison spacieuse et lumineuse est une opportunité à saisir.

Avec ses 200 m² environ très logiquement distribués, elle offre un salon de 70 m² et un séjour-cuisine de 40 m², idéals pour une vie de famille et pour recevoir. Le rez-de-chaussée comprend aussi une arrière cuisine, une chambre avec salle d'eau et WC tandis que l'étage est composé de trois chambres sur palier et d'une lingerie prévue pour une future salle d'eau.

Un garage et des ateliers de belles tailles sont autant d'atouts.

Arborant un jardin clos de 1249 m², sa situation permet de profiter de vues dégagées ainsi que d'espaces plus intimes.

Les travaux de rénovation récents sont à poursuivre sur une base très solide : sont à prévoir le changement des huisseries, l'agencement de la cuisine, la création d'une deuxième salle de bains et la mise en conformité de l'assainissement individuel.

Caractéristiques techniques :

  • DPE : B
  • Chauffage : Pompe à chaleur réversible
  • Distribution de l'eau : Conformité à réaliser

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ()

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Cheffois
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.668079, -0.792691
Total : 186 119€
Prix d'acquisition : 136 499€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 175 199€
Frais de notaire : 10 920€
Coût estimé : 10 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1416€/mois
Loyer annuel estimé : 16990€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1877€/mois
Fourchette annuelle : 12817€ - 22523€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 119€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 639,36€
Coût de l'assurance :16 285,41€
Taxe foncière : 1 699,05€/an
Soit par mois : 141,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 415,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Agencement
Agencement complet de la cuisine avec installation de nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création
Création d'une deuxième salle de bains dans la lingerie prévue
Quantité: 1 salle de bains
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise en conformité du système de chauffage (pompe à chaleur réversible)
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise en conformité
Mise en conformité de la distribution de l'eau
Quantité: 1 installation
Raison: Conformité à réaliser selon les caractéristiques techniques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Changement huisseries
Changement des huisseries pour améliorer l'isolation
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: Travaux de rénovation récents à poursuivre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète : 1 × 7500€ = 7500€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre : 1500€
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète : 1 × 6000€ = 6000€ (incluant installation et équipements), Main d'œuvre : 1200€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant : 60 m² × 60€/m² = 3600€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air-eau : 1 × 12000€ = 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre : 2400€
  • Plomberie:3 000€
    Mise en conformité plomberie : 1 installation = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 500€
    Changement huisseries : 5 fenêtres × 300€ = 1500€ (prix moyen par fenêtre, incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 990 €/an
Calcul : 1 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 119 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 187 €
Revenus locatifs : +16 990 €
Charges déductibles : -47 187 €
Résultat foncier Année 1 : -30 197 €(Déficit de 30 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 797 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 487 €/an
Revenus locatifs : +16 990 €
Charges déductibles : -8 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8796.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 499 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 724 €(65% de 136 499 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 226 €/an
Calcul : 88 724 € × 3,636% = 3 226 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 990 €47 193 €6 143 €-30 203 €21 400 €8 803 €8 803 €
217 330 €8 329 €5 978 €9 002 €---
317 677 €8 159 €5 808 €9 518 €---
418 030 €7 983 €5 632 €10 048 €---
518 391 €7 801 €5 451 €10 590 €---
618 759 €7 613 €5 263 €11 146 €---
719 134 €7 419 €5 069 €11 715 €---
819 517 €7 218 €4 868 €12 299 €---
919 907 €7 011 €4 660 €12 896 €---
1020 305 €6 796 €4 445 €13 509 €---
1120 711 €6 574 €4 223 €14 137 €---
1221 126 €6 344 €3 994 €14 781 €---
1321 548 €6 107 €3 757 €15 441 €---
1421 979 €5 862 €3 511 €16 117 €---
1522 419 €5 608 €3 258 €16 810 €---
1622 867 €5 346 €2 995 €17 521 €---
1723 324 €5 075 €2 724 €18 250 €---
1823 791 €4 794 €2 444 €18 996 €---
1924 267 €4 504 €2 154 €19 762 €---
2024 752 €4 205 €1 854 €20 547 €---
2125 247 €3 895 €1 544 €21 352 €---
2225 752 €3 575 €1 224 €22 177 €---
2326 267 €3 243 €893 €23 024 €---
2426 792 €2 901 €550 €23 891 €---
2527 328 €2 547 €196 €24 781 €---
TOTAL544 210 €186 101 €88 639 €358 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 568 €-6 420 €+9 988 €
2+3 568 €+60 €+3 508 €
3+3 568 €+2 855 €+713 €
4+3 568 €+3 014 €+554 €
5+3 568 €+3 177 €+391 €
6+3 568 €+3 344 €+224 €
7+3 568 €+3 514 €+54 €
8+3 568 €+3 690 €-122 €
9+3 568 €+3 869 €-301 €
10+3 568 €+4 053 €-485 €
11+3 568 €+4 241 €-673 €
12+3 568 €+4 434 €-866 €
13+3 568 €+4 632 €-1 064 €
14+3 568 €+4 835 €-1 267 €
15+3 568 €+5 043 €-1 475 €
16+3 568 €+5 256 €-1 688 €
17+3 568 €+5 475 €-1 907 €
18+3 568 €+5 699 €-2 131 €
19+3 568 €+5 929 €-2 361 €
20+3 568 €+6 164 €-2 596 €
21+3 568 €+6 406 €-2 838 €
22+3 568 €+6 653 €-3 085 €
23+3 568 €+6 907 €-3 339 €
24+3 568 €+7 167 €-3 599 €
25+3 568 €+7 434 €-3 866 €
Total+89 200 €+107 433 €+-18 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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