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Appartement à vendre

VilleYzeure (03)
Surface67.57m²
Coût Total112 840€
Loyer Annuel7 330€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 67.57 m²
Prix au m² : 821,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Digicode, Interphone

Exclusivité ! Situé dans une résidence en copropriété bien entretenue, cet appartement de type 3 en rez-de-chaussée surélevé offre un beau potentiel pour quelqu'un qui souhaite le rénover à son goût. Il se compose d'une entrée avec placards, d'un séjour-séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Le bien dispose également d'une cave et d'une place de stationnement privative. Emplacement idéal, à proximité immédiate des commerces et des commodités. Quelques travaux de modernisation sont à prévoir, parfait pour un premier achat ou un investissement locatif.

*Les atouts :

Résidence sécurisée et bien entretenue Rez-de-chaussée surélevé (facile d'accès) Nombreux rangements Proche centre-ville et commerces Copropriété de 165 lots - dont 55 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2902.00 euros.

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.544345, 3.354728
Total : 112 840€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 108 400€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.57m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7330€/an
Fourchette totale : 495€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5938€ - 9049€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,73 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :84 715 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-29 215€ (-34.5%)
Marge achat-revente :-28 125€ (-33.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :32,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 233,53€
Coût de l'assurance :9 873,50€
Taxe foncière : 733,03€/an
Soit par mois : 61,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,83€/mois
Soit par an : 2 901,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon, et éventuellement un nouveau revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(783 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 100€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€ = 2400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 330 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 840 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 902 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 494 €
Revenus locatifs : +7 330 €
Charges déductibles : -60 494 €
Résultat foncier Année 1 : -53 163 €(Déficit de 53 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 594 €/an
Revenus locatifs : +7 330 €
Charges déductibles : -7 594 €
Résultat foncier Années 2+ : -263 €/an(Déficit de 263 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31763.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 330 €60 497 €3 567 €-53 167 €21 400 €31 767 €31 767 €
27 477 €7 500 €3 470 €-23 €23 €-31 767 €
37 626 €7 399 €3 369 €227 €--31 540 €
47 779 €7 296 €3 266 €483 €--31 057 €
57 935 €7 189 €3 159 €746 €--30 311 €
68 093 €7 078 €3 048 €1 015 €--29 296 €
78 255 €6 964 €2 934 €1 291 €--28 004 €
88 420 €6 846 €2 816 €1 574 €--26 430 €
98 589 €6 724 €2 694 €1 864 €--24 566 €
108 760 €6 599 €2 569 €2 162 €--22 405 €
118 936 €6 469 €2 439 €2 466 €--19 938 €
129 114 €6 335 €2 305 €2 779 €---
139 297 €6 197 €2 167 €3 100 €---
149 482 €6 054 €2 024 €3 428 €---
159 672 €5 907 €1 877 €3 765 €---
169 866 €5 755 €1 725 €4 111 €---
1710 063 €5 597 €1 568 €4 465 €---
1810 264 €5 435 €1 405 €4 829 €---
1910 469 €5 268 €1 238 €5 202 €---
2010 679 €5 095 €1 065 €5 584 €---
2110 892 €4 916 €886 €5 976 €---
2211 110 €4 732 €702 €6 378 €---
2311 332 €4 542 €512 €6 791 €---
2411 559 €4 345 €315 €7 214 €---
2511 790 €4 142 €112 €7 648 €---
TOTAL234 791 €204 882 €51 234 €29 909 €21 423 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 427 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539 €-6 420 €+7 959 €
2+1 539 €-7 €+1 546 €
3+1 539 €0 €+1 539 €
4+1 539 €0 €+1 539 €
5+1 539 €0 €+1 539 €
6+1 539 €0 €+1 539 €
7+1 539 €0 €+1 539 €
8+1 539 €0 €+1 539 €
9+1 539 €0 €+1 539 €
10+1 539 €0 €+1 539 €
11+1 539 €0 €+1 539 €
12+1 539 €+834 €+705 €
13+1 539 €+930 €+609 €
14+1 539 €+1 028 €+511 €
15+1 539 €+1 130 €+409 €
16+1 539 €+1 233 €+306 €
17+1 539 €+1 340 €+199 €
18+1 539 €+1 449 €+90 €
19+1 539 €+1 560 €-21 €
20+1 539 €+1 675 €-136 €
21+1 539 €+1 793 €-254 €
22+1 539 €+1 913 €-374 €
23+1 539 €+2 037 €-498 €
24+1 539 €+2 164 €-625 €
25+1 539 €+2 294 €-755 €
Total+38 475 €+14 954 €+23 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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