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Maison à vendre

VilleRiantec (56)
Surface314m²
Coût Total366 740€
Loyer Annuel42 340€
Rentabilité11.55%
Cashflow/mois+1 291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 262 000 €
Surface : 314 m²
Prix au m² : 834,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Exposition sud, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL LAW-RIANT vous proposent : Maison / villa à vendre - RIANTEC (56670)

RIANTEC bourg maison type longère comprenant au rdc : une cuisine, une salle avec cheminée, un salon avec cheminée, une salle de bains et wc. A l'étage : une mezzanine, trois chambres, Un garage avec grenier au-dessus. Un puits. L'ensemble sur 314 M² de terrain.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELARL LAW-RIANT - Notaires à Lorient - N° SIRET : 84814492900041

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Ville : Riantec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56670
Coordonnées : 47.704178, -3.314250
Total : 366 740€
Prix d'acquisition : 262 000€
Travaux : 83 780€
Valeur du bien : 345 780€
Frais de notaire : 20 960€
Coût estimé : 20 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 314m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 14.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 3528€/mois
Loyer annuel estimé : 42340€/an
Fourchette totale : 2653€ - 4693€/mois
Fourchette annuelle : 31836€ - 56312€/an
Rentabilité brute :11.55%
Fourchette de rentabilité :8.68% - 15.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 069,61 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :963 858 €
Prix d'achat :262 000 €
Décote à l'achat :-701 858€ (-72.8%)
Marge achat-revente :597 118€ (62.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :366 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 777,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :106,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 884,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 513,51€
Coût de l'assurance :32 089,75€
Taxe foncière : 4 234,05€/an
Soit par mois : 352,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 528,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 237,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 291,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 314 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 314 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 39 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon en bon état général mais quelques murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 780 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 700€
    Isolation des combles: 314 m² × 50€/m² = 15700€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Remplacement fenêtres: 39 fenêtres × 500€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riantec (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 340 €/an
Calcul : 3 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 366 740 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 880 €
Revenus locatifs : +42 340 €
Charges déductibles : -100 880 €
Résultat foncier Année 1 : -58 539 €(Déficit de 58 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 100 €/an
Revenus locatifs : +42 340 €
Charges déductibles : -17 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37139.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 262 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 300 €(65% de 262 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 193 €/an
Calcul : 170 300 € × 3,636% = 6 193 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 340 €100 891 €11 594 €-58 551 €21 400 €37 151 €37 151 €
243 187 €16 795 €11 278 €26 392 €--10 759 €
344 051 €16 469 €10 951 €27 582 €---
444 932 €16 132 €10 614 €28 800 €---
545 831 €15 784 €10 266 €30 047 €---
646 747 €15 424 €9 907 €31 323 €---
747 682 €15 053 €9 536 €32 629 €---
848 636 €14 670 €9 153 €33 965 €---
949 609 €14 275 €8 757 €35 334 €---
1050 601 €13 867 €8 349 €36 734 €---
1151 613 €13 445 €7 928 €38 168 €---
1252 645 €13 010 €7 492 €39 635 €---
1353 698 €12 561 €7 043 €41 137 €---
1454 772 €12 097 €6 579 €42 675 €---
1555 867 €11 618 €6 100 €44 250 €---
1656 985 €11 123 €5 605 €45 862 €---
1758 124 €10 612 €5 095 €47 512 €---
1859 287 €10 085 €4 568 €49 202 €---
1960 473 €9 541 €4 023 €50 932 €---
2061 682 €8 979 €3 461 €52 703 €---
2162 916 €8 399 €2 881 €54 517 €---
2264 174 €7 799 €2 282 €56 375 €---
2365 458 €7 181 €1 663 €58 277 €---
2466 767 €6 542 €1 025 €60 224 €---
2568 102 €5 883 €365 €62 219 €---
TOTAL1 356 178 €388 234 €166 514 €967 944 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 967 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 892 €-6 420 €+15 312 €
2+8 892 €0 €+8 892 €
3+8 892 €+5 047 €+3 845 €
4+8 892 €+8 640 €+252 €
5+8 892 €+9 014 €-122 €
6+8 892 €+9 397 €-505 €
7+8 892 €+9 789 €-897 €
8+8 892 €+10 190 €-1 298 €
9+8 892 €+10 600 €-1 708 €
10+8 892 €+11 020 €-2 128 €
11+8 892 €+11 450 €-2 558 €
12+8 892 €+11 891 €-2 999 €
13+8 892 €+12 341 €-3 449 €
14+8 892 €+12 803 €-3 911 €
15+8 892 €+13 275 €-4 383 €
16+8 892 €+13 759 €-4 867 €
17+8 892 €+14 254 €-5 362 €
18+8 892 €+14 761 €-5 869 €
19+8 892 €+15 280 €-6 388 €
20+8 892 €+15 811 €-6 919 €
21+8 892 €+16 355 €-7 463 €
22+8 892 €+16 912 €-8 020 €
23+8 892 €+17 483 €-8 591 €
24+8 892 €+18 067 €-9 175 €
25+8 892 €+18 666 €-9 774 €
Total+222 300 €+290 383 €+-68 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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