Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré

VilleSaint-Étienne (42)

Surface74m²

Coût Total94 500€

Loyer Annuel7 855€

Rentabilité8.31%

Cashflow/mois-366€

Prix : 60 000 €

Surface : 74 m²

Prix au m² : 810,81 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Saint Etienne Secteur Facultés Jean Monnet, découvrez cet appartement type F3 de 74m² carrez situé au 1er étage d'un immeuble de 9 lots en cours de création. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine, de 2 chambres, d'une salle d'eau et d'un wc. Chauffage individuel au Gaz, fenêtres en double vitrage. Un bien idéal pour un investissement locatif. Loué actuellement à 467€ charges comprises. COPROPRIÉTÉ EN COURS DE CONSTITUTION. DPE nouvelle version. Pour plus de renseignements veuillez contacter Filiz ORTAOREN au O6.23.75.22.70 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ».

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne

Département : Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 42100

Coordonnées : 45.427961, 4.393409

Total : 94 500€

Prix d'acquisition : 60 000€

Travaux : 29 700€

Valeur du bien : 89 700€

Frais de notaire : 4 800€

Coût estimé : 4 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 74m²

Loyer prédit : 8.85€/m²/mois

Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois

Loyer total estimé : 655€/mois

Loyer annuel estimé : 7855€/an

Fourchette totale : 486€ - 883€/mois

Fourchette annuelle : 5826€ - 10591€/an

Rentabilité brute :8.31%

Fourchette de rentabilité :6.17% - 11.21%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :94 500€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,01€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :26,78€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 487,79€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 803,96€

Coût de l'assurance :8 032,50€

Taxe foncière : 785,53€/an

Soit par mois : 65,46€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 467,00€/mois

Soit par an : 5 604,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 654,61€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 020,25€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-365,64€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 320 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel

Quantité: 1 système pour 74 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage à rénover

Quantité: salle de bain complète (5 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 30 m²)

Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(401 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation)
Cuisine:8 000€
Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (coût moyen incluant plomberie et électricité)
Salle de bain:6 000€
Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (coût moyen incluant baignoire, lavabo, plomberie et carrelage)
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture 24 m²: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 500€
Peinture 30 m²: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 855 €/an

Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 041 €/an

Base de calcul : Emprunt de 94 500 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 321 €/an

Calcul : 27 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 786 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 5 604 €/an

Calcul : 467 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 452 €

Revenus locatifs : +7 855 €

Charges déductibles : -39 452 €

Résultat foncier Année 1 : -31 596 €(Déficit de 31 596 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 10 196 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 752 €/an

Revenus locatifs : +7 855 €

Charges déductibles : -9 752 €

Résultat foncier Années 2+ : -1 896 €/an(Déficit de 1 896 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10196.25 € reporté.

Prix d'achat du bien : 60 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 418 €/an

Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 855 €	39 455 €	3 044 €	-31 599 €	21 400 €	10 199 €	10 199 €
2	8 012 €	9 672 €	2 961 €	-1 660 €	1 660 €	-	10 199 €
3	8 173 €	9 587 €	2 876 €	-1 414 €	1 414 €	-	10 199 €
4	8 336 €	9 499 €	2 788 €	-1 163 €	1 163 €	-	10 199 €
5	8 503 €	9 408 €	2 698 €	-906 €	906 €	-	10 199 €
6	8 673 €	9 315 €	2 604 €	-642 €	642 €	-	10 199 €
7	8 846 €	9 218 €	2 507 €	-371 €	371 €	-	10 199 €
8	9 023 €	9 118 €	2 407 €	-94 €	94 €	-	10 199 €
9	9 204 €	9 014 €	2 303 €	190 €	-	-	10 010 €
10	9 388 €	8 907 €	2 197 €	480 €	-	-	9 529 €
11	9 576 €	8 797 €	2 086 €	779 €	-	-	8 751 €
12	9 767 €	8 683 €	1 972 €	1 084 €	-	-	-
13	9 962 €	8 565 €	1 854 €	1 397 €	-	-	-
14	10 162 €	8 443 €	1 733 €	1 718 €	-	-	-
15	10 365 €	8 318 €	1 607 €	2 047 €	-	-	-
16	10 572 €	8 188 €	1 477 €	2 384 €	-	-	-
17	10 784 €	8 054 €	1 343 €	2 730 €	-	-	-
18	10 999 €	7 915 €	1 204 €	3 084 €	-	-	-
19	11 219 €	7 772 €	1 061 €	3 448 €	-	-	-
20	11 444 €	7 624 €	913 €	3 820 €	-	-	-
21	11 673 €	7 471 €	760 €	4 202 €	-	-	-
22	11 906 €	7 313 €	602 €	4 593 €	-	-	-
23	12 144 €	7 150 €	439 €	4 994 €	-	-	-
24	12 387 €	6 981 €	271 €	5 406 €	-	-	-
25	12 635 €	6 807 €	96 €	5 827 €	-	-	-
TOTAL	251 608 €	241 275 €	43 804 €	10 333 €	27 651 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 295 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 333 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 855 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 650 €	-6 420 €	+8 070 €
2	+1 650 €	-498 €	+2 148 €
3	+1 650 €	-424 €	+2 074 €
4	+1 650 €	-349 €	+1 999 €
5	+1 650 €	-272 €	+1 922 €
6	+1 650 €	-193 €	+1 843 €
7	+1 650 €	-111 €	+1 761 €
8	+1 650 €	-28 €	+1 678 €
9	+1 650 €	0 €	+1 650 €
10	+1 650 €	0 €	+1 650 €
11	+1 650 €	0 €	+1 650 €
12	+1 650 €	+325 €	+1 325 €
13	+1 650 €	+419 €	+1 231 €
14	+1 650 €	+515 €	+1 135 €
15	+1 650 €	+614 €	+1 036 €
16	+1 650 €	+715 €	+935 €
17	+1 650 €	+819 €	+831 €
18	+1 650 €	+925 €	+725 €
19	+1 650 €	+1 034 €	+616 €
20	+1 650 €	+1 146 €	+504 €
21	+1 650 €	+1 260 €	+390 €
22	+1 650 €	+1 378 €	+272 €
23	+1 650 €	+1 498 €	+152 €
24	+1 650 €	+1 622 €	+28 €
25	+1 650 €	+1 748 €	-98 €
Total	+41 250 €	+5 725 €	+35 525 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 3 pièces 74 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 3 pièces 74 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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