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Maison à vendre

VillePomarez (40)
Surface151m²
Coût Total233 850€
Loyer Annuel15 676€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 983,44 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Pas de cave

A visiter sans tarder, sur la commune de Pomarez. Cette maison Landaise à rénover se compose de 5 chambres, cuisine, salle de bain et un salon/séjour de 67m² avec poutres apparentes, le tout sur environ 2500m² de terrain. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Pomarez
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40360
Coordonnées : 43.623492, -0.836072
Total : 233 850€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 73 470€
Valeur du bien : 221 970€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15676€/an
Fourchette totale : 1000€ - 1706€/mois
Fourchette annuelle : 12001€ - 20476€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 311,83 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :349 086 €
Prix d'achat :148 500 €
Décote à l'achat :-200 586€ (-57.5%)
Marge achat-revente :115 236€ (33.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 611,21€
Coût de l'assurance :20 461,88€
Taxe foncière : 1 567,59€/an
Soit par mois : 130,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 357,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon de 67 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon à rafraîchir
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 470 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 570€
    Isolation des combles: 151 m² × 70€/m² = 10570€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 80€/m² = 6000€, Peinture: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture salon: 67 m² × 30€/m² = 2010€, Main d'œuvre: 490€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:6 000€
    Réfection plomberie complète: 6000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pomarez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 970€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 676 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 818 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 706 €
Revenus locatifs : +15 676 €
Charges déductibles : -83 706 €
Résultat foncier Année 1 : -68 030 €(Déficit de 68 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 236 €/an
Revenus locatifs : +15 676 €
Charges déductibles : -10 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46629.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 676 €83 713 €7 857 €-68 037 €21 400 €46 637 €46 637 €
215 989 €10 035 €7 649 €5 955 €--40 683 €
316 309 €9 819 €7 433 €6 490 €--34 193 €
416 635 €9 596 €7 210 €7 040 €--27 153 €
516 968 €9 365 €6 979 €7 603 €--19 549 €
617 307 €9 126 €6 740 €8 182 €--11 368 €
717 654 €8 878 €6 492 €8 775 €--2 592 €
818 007 €8 623 €6 237 €9 384 €---
918 367 €8 358 €5 972 €10 009 €---
1018 734 €8 084 €5 698 €10 650 €---
1119 109 €7 801 €5 415 €11 308 €---
1219 491 €7 508 €5 122 €11 983 €---
1319 881 €7 205 €4 819 €12 676 €---
1420 278 €6 892 €4 505 €13 387 €---
1520 684 €6 567 €4 181 €14 117 €---
1621 098 €6 232 €3 845 €14 866 €---
1721 520 €5 884 €3 498 €15 635 €---
1821 950 €5 525 €3 139 €16 425 €---
1922 389 €5 154 €2 768 €17 235 €---
2022 837 €4 769 €2 383 €18 068 €---
2123 294 €4 372 €1 985 €18 922 €---
2223 759 €3 960 €1 574 €19 799 €---
2324 235 €3 535 €1 148 €20 700 €---
2424 719 €3 094 €708 €21 625 €---
2525 214 €2 639 €253 €22 575 €---
TOTAL502 104 €246 733 €113 611 €255 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292 €-6 420 €+9 712 €
2+3 292 €0 €+3 292 €
3+3 292 €0 €+3 292 €
4+3 292 €0 €+3 292 €
5+3 292 €0 €+3 292 €
6+3 292 €0 €+3 292 €
7+3 292 €0 €+3 292 €
8+3 292 €+2 037 €+1 255 €
9+3 292 €+3 003 €+289 €
10+3 292 €+3 195 €+97 €
11+3 292 €+3 392 €-100 €
12+3 292 €+3 595 €-303 €
13+3 292 €+3 803 €-511 €
14+3 292 €+4 016 €-724 €
15+3 292 €+4 235 €-943 €
16+3 292 €+4 460 €-1 168 €
17+3 292 €+4 691 €-1 399 €
18+3 292 €+4 927 €-1 635 €
19+3 292 €+5 171 €-1 879 €
20+3 292 €+5 420 €-2 128 €
21+3 292 €+5 677 €-2 385 €
22+3 292 €+5 940 €-2 648 €
23+3 292 €+6 210 €-2 918 €
24+3 292 €+6 488 €-3 196 €
25+3 292 €+6 773 €-3 481 €
Total+82 300 €+76 611 €+5 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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