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Détails du bien

VilleLyon 9e (69)
Surface73
Coût Total206 700
Loyer Annuel12 702
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 260,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 17, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITÉ ORPI !

Au cœur de la résidence emblématique de l'architecte Jean Dubuisson, découvrez ce T3 traversant de 73 m² offrant un cadre de vie exceptionnel. Cet appartement situé au 5ème étage se distingue par sa belle luminosité et sa vue imprenable sur Fourvière, la Croix-Rousse et les Alpes, sans aucun vis-à-vis.

L'espace de vie se compose d'un séjour avec cuisine ouverte, prolongé par une première loggia orientée Est. Côté nuit, vous profiterez de deux chambres spacieuses avec une seconde loggia orientée Ouest, ainsi que d'un dressing et d'une salle de douche.

DPE C, Chauffage collectif, double vitrage. Des travaux sont à prévoir (cuisine, peintures).

Idéalement situé à proximité immédiate des transport en commun, ce bien est complété par une cave saine en sous-sol. De nombreuses places de parking au pied de l'immeuble.

Visite virtuelle disponible. A visiter sans tarder ! Référence agence : 5630

Ville : Lyon 9e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69009
Total : 206 700
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 28 500
Valeur du bien : 193 500
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 14.50€/m²/mois
Fourchette : 11.34€ - 18.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12702€/an
Fourchette totale : 828€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 9934€ - 16241€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 200 €/m²
Basé sur :626 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :306 600
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-141 600 (-46.2%)
Marge achat-revente :99 900€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 140,34
Coût de l'assurance :18 086,25
Taxe foncière : 1 270,20€/an
Soit par mois : 105,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 175,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - travaux nécessaires pour mise à jour et conformité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la douche, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 702 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 165
Revenus locatifs : +12 702
Charges déductibles : -37 165
Résultat foncier Année 1 : -24 463(Déficit de 24 463 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 13 763
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 665 €/an
Revenus locatifs : +12 702
Charges déductibles : -8 665
Résultat foncier Années 2+ : 4 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13763.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 70237 1726 678-24 47010 700 €13 770 €13 770 €
212 9568 4916 4984 465--9 305 €
313 2158 3056 3114 910--4 395 €
413 4798 1126 1195 367---
513 7497 9135 9205 836---
614 0247 7085 7146 316---
714 3057 4955 5026 809---
814 5917 2765 2827 315---
914 8827 0495 0557 833---
1015 1806 8154 8218 365---
1115 4846 5734 5798 911---
1215 7936 3234 3299 471---
1316 1096 0644 07010 045---
1416 4315 7973 80310 634---
1516 7605 5213 52811 239---
1617 0955 2363 24311 859---
1717 4374 9422 94812 495---
1817 7864 6382 64413 148---
1918 1424 3232 33013 818---
2018 5043 9982 00514 506---
2118 8753 6631 66915 212---
2219 2523 3161 32315 936---
2319 6372 95896416 679---
2420 0302 58859417 442---
2520 4302 20621218 225---
TOTAL406 849174 48296 140232 36810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 368
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667-3 210+5 877
2+2 6670+2 667
3+2 6670+2 667
4+2 667+292+2 375
5+2 667+1 751+916
6+2 667+1 895+772
7+2 667+2 043+624
8+2 667+2 194+473
9+2 667+2 350+317
10+2 667+2 510+157
11+2 667+2 673-6
12+2 667+2 841-174
13+2 667+3 014-347
14+2 667+3 190-523
15+2 667+3 372-705
16+2 667+3 558-891
17+2 667+3 749-1 082
18+2 667+3 944-1 277
19+2 667+4 146-1 479
20+2 667+4 352-1 685
21+2 667+4 563-1 896
22+2 667+4 781-2 114
23+2 667+5 004-2 337
24+2 667+5 233-2 566
25+2 667+5 467-2 800
Total+66 675+69 710+-3 035
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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