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Appartement à vendre

VilleBagnères-de-Bigorre (65)
Surface38
Coût Total78 160
Loyer Annuel5 156
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-373
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 368,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 6/13 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 19 m²), 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue

Venez découvrir cet appartement avec une vue imprenable sur les sommets et les pistes de ski. Dans la résidence vous pouvez faire vos courses car il y a deux galeries marchandes où vous trouverez tout ce dont vous avez besoin en commençant par la nourriture avec des produits régionaux, puis tout pour l'équipement ski, les salles de jeux, les restaurants, la billetterie , l'école de ski pour les cours pour les petits et les grands. Si vous avez besoin d'un conseil concernant les petits travaux un poste de sécurité qui vous renseignera et vous aidera à solutionner votre problème. Avec plus de 100 km de piste de ski votre journée est bien remplie, et si vous avez encore un peu de force pour profiter de votre fin de journée, une ballade en chien de traîneau à la fermeture des pistes, ou bien une découverte du domaine à moto neige. Pour terminer ne pas oublier une visite au pic du Midi à 2877 m d'altitude avec la découverte de l'observatoire, et la gastronomie. Si vous voulez rentabiliser votre investissement, vous pouvez louer votre appartement de nombreuses semaines en hiver et le restant de l'année, ce qui vous permettra de régler vos appels de charge aisément. Cet appartement est situé sur les premières pistes et vous glissez à la sortie de votre résidence. N'hesitez pas contactez moi rapidement, à très bientôt pour une visite. Nombre de lots de la copropriété : 1800, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 4200 euros soit 350 euros par mois, avec procédure syndic impayé en cours. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°321 186 447 - Greffe de TARBES) Camille BESSIS Entrepreneur Individuel Réf.905715

Ville : Bagnères-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65200
Coordonnées : 42.910701, 0.175910
Total : 78 160
Prix d'acquisition : 52 000
Travaux : 22 000
Valeur du bien : 74 000
Frais de notaire : 4 160
Coût estimé : 4 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 15.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5156€/an
Fourchette totale : 305€ - 604€/mois
Fourchette annuelle : 3665€ - 7253€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 631,58 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 000
Prix d'achat :52 000
Décote à l'achat :-10 000 (-16.1%)
Marge achat-revente :-16 160€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :19,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 409,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 974,86
Coût de l'assurance :5 862,00
Taxe foncière : 515,56€/an
Soit par mois : 42,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 429,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-373,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnères-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 156 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 160 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 636
Revenus locatifs : +5 156
Charges déductibles : -29 636
Résultat foncier Année 1 : -24 480(Déficit de 24 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 080
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 636 €/an
Revenus locatifs : +5 156
Charges déductibles : -7 636
Résultat foncier Années 2+ : -2 480 €/an(Déficit de 2 480 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3080.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 15629 6382 688-24 48321 400 €3 083 €3 083 €
25 2597 5682 618-2 3092 309 €-3 083 €
35 3647 4952 545-2 1312 131 €-3 083 €
45 4717 4192 469-1 9481 948 €-3 083 €
55 5817 3412 391-1 7601 760 €-3 083 €
65 6927 2592 309-1 5671 567 €-3 083 €
75 8067 1752 225-1 3691 369 €-3 083 €
85 9227 0882 138-1 1661 166 €-3 083 €
96 0416 9982 048-958958 €-3 083 €
106 1616 9051 955-744744 €-3 083 €
116 2856 8091 858-524524 €-3 083 €
126 4106 7091 759-298298 €--
136 5396 6051 655-6666 €--
146 6696 4981 548171---
156 8036 3871 437416---
166 9396 2721 322667---
177 0786 1531 203924---
187 2196 0301 0801 189---
197 3645 9039531 461---
207 5115 7718211 740---
217 6615 6346842 027---
227 8145 4925422 322---
237 9715 3463962 625---
248 1305 1942442 936---
258 2935 037873 255---
TOTAL165 136184 72638 975-19 58936 240Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 872
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -19 589
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 083-6 420+7 503
2+1 083-693+1 776
3+1 083-639+1 722
4+1 083-584+1 667
5+1 083-528+1 611
6+1 083-470+1 553
7+1 083-411+1 494
8+1 083-350+1 433
9+1 083-287+1 370
10+1 083-223+1 306
11+1 083-157+1 240
12+1 083-89+1 172
13+1 083-20+1 103
14+1 083+51+1 032
15+1 083+125+958
16+1 083+200+883
17+1 083+277+806
18+1 083+357+726
19+1 083+438+645
20+1 083+522+561
21+1 083+608+475
22+1 083+697+386
23+1 083+787+296
24+1 083+881+202
25+1 083+977+106
Total+27 075-4 952+32 027
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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