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Appartement à vendre

VillePont-de-Claix (38)
Surface58m²
Coût Total133 450€
Loyer Annuel7 594€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 379,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

LE PONT DE CLAIX Allée Simone de Beauvoir, 3 pièces + cuisine de 58 m² situé au 6ème étage avec asc, composé d'un séjour, cuisine indépendante, 2 chambres, logement exposé est-ouest, à rafraichir. Chauffage collectif, fenêtres pvc double vitrage, immeuble ravalé et isolé DPE cat E montant estimé des dépenses d'énergie pour un usage standard entre 1320 € et 1830 € (prix moyens des énergies indexés sur les années 2021,2022, 2023) charges et chauffage annuelles. Px 80 000 € honoraires charge vendeurs. (gedeon_4149_32544890)

Ville : Pont-de-Claix
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38800
Coordonnées : 45.122447, 5.703344
Total : 133 450€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 47 050€
Valeur du bien : 127 050€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 10.91€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7594€/an
Fourchette totale : 522€ - 767€/mois
Fourchette annuelle : 6265€ - 9205€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 033,08 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 919 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-37 919€ (-32.2%)
Marge achat-revente :-15 531€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 768,41€
Coût de l'assurance :11 676,87€
Taxe foncière : 759,37€/an
Soit par mois : 63,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 632,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou mise à niveau du système existant
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en lino par un revêtement plus durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 050 €(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Revêtement sol: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Claix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 594 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 450 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 190 €
Revenus locatifs : +7 594 €
Charges déductibles : -54 190 €
Résultat foncier Année 1 : -46 596 €(Déficit de 46 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 140 €/an
Revenus locatifs : +7 594 €
Charges déductibles : -7 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25196.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 594 €54 194 €4 418 €-46 600 €21 400 €25 200 €25 200 €
27 746 €7 026 €4 300 €720 €--24 481 €
37 900 €6 904 €4 177 €997 €--23 484 €
48 058 €6 778 €4 051 €1 281 €--22 203 €
58 220 €6 647 €3 921 €1 573 €--20 631 €
68 384 €6 512 €3 786 €1 872 €--18 759 €
78 552 €6 372 €3 646 €2 179 €--16 580 €
88 723 €6 228 €3 502 €2 495 €--14 085 €
98 897 €6 079 €3 352 €2 818 €--11 267 €
109 075 €5 925 €3 198 €3 151 €--8 116 €
119 257 €5 765 €3 039 €3 492 €--4 624 €
129 442 €5 600 €2 874 €3 842 €---
139 631 €5 429 €2 703 €4 201 €---
149 823 €5 253 €2 527 €4 570 €---
1510 020 €5 071 €2 344 €4 949 €---
1610 220 €4 882 €2 155 €5 338 €---
1710 424 €4 687 €1 960 €5 738 €---
1810 633 €4 485 €1 759 €6 148 €---
1910 846 €4 277 €1 550 €6 569 €---
2011 063 €4 061 €1 335 €7 001 €---
2111 284 €3 838 €1 112 €7 446 €---
2211 509 €3 608 €881 €7 902 €---
2311 740 €3 369 €643 €8 371 €---
2411 974 €3 123 €396 €8 852 €---
2512 214 €2 868 €141 €9 346 €---
TOTAL243 228 €178 979 €63 768 €64 248 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 595 €-6 420 €+8 015 €
2+1 595 €0 €+1 595 €
3+1 595 €0 €+1 595 €
4+1 595 €0 €+1 595 €
5+1 595 €0 €+1 595 €
6+1 595 €0 €+1 595 €
7+1 595 €0 €+1 595 €
8+1 595 €0 €+1 595 €
9+1 595 €0 €+1 595 €
10+1 595 €0 €+1 595 €
11+1 595 €0 €+1 595 €
12+1 595 €+1 153 €+442 €
13+1 595 €+1 260 €+335 €
14+1 595 €+1 371 €+224 €
15+1 595 €+1 485 €+110 €
16+1 595 €+1 601 €-6 €
17+1 595 €+1 721 €-126 €
18+1 595 €+1 844 €-249 €
19+1 595 €+1 971 €-376 €
20+1 595 €+2 100 €-505 €
21+1 595 €+2 234 €-639 €
22+1 595 €+2 371 €-776 €
23+1 595 €+2 511 €-916 €
24+1 595 €+2 656 €-1 061 €
25+1 595 €+2 804 €-1 209 €
Total+39 875 €+20 662 €+19 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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