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Vente maison 10 pièces 273 m² Chambéry (73000) - Superimmo

VilleChambéry (73)
Surface273m²
Coût Total572 175€
Loyer Annuel48 301€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+585€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 273 m²
Prix au m² : 1 648,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un environnement calme à proximité des commerces, transports et de l'axe stratégique Lyon–Suisse, cette maison de 173 m² habitables sur un terrain de 450 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Elle comprend au rez-de-chaussée une cuisine d'été, un séjour, une buanderie et un bureau/atelier. Le premier niveau propose une cuisine séparée, un salon, deux chambres et une salle de bains. Le deuxième niveau dispose de trois chambres, (une des chambres était une cuisine auparavant), d'une salle de douche. À l'extérieur, un cabanon de 15 m² et un carport complètent l'ensemble. Sa configuration permet d'envisager, sous réserve des autorisations et réglementations en vigueur, la création de deux appartements T3 et d'un studio au RDC. Une opportunité idéale pour une famille ou un investisseur à la recherche d'un bien à fort potentiel dans un secteur stratégique de Chambéry.Afficher plus

Ville : Chambéry
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73000
Coordonnées : 45.570000, 5.930000
Total : 572 175€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 86 175€
Valeur du bien : 536 175€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 273m²
Loyer prédit : 14.74€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 4025€/mois
Loyer annuel estimé : 48301€/an
Fourchette totale : 2920€ - 5549€/mois
Fourchette annuelle : 35035€ - 66590€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 952,71 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 079 090 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-629 090€ (-58.3%)
Marge achat-revente :506 915€ (47.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :572 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 870,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :166,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 037,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :289 000,17€
Coût de l'assurance :50 065,31€
Taxe foncière : 4 830,12€/an
Soit par mois : 402,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 025,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 439,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :585,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 273 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 273 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 175 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 975€
    Isolation toiture: 273 m² × 75€/m² = 20475€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Rénovation salon:3 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Mise aux normes électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Revêtement sol - Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambéry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 67 475€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 301 €/an
Calcul : 4 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 572 175 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 003 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 897 €
Revenus locatifs : +48 301 €
Charges déductibles : -112 897 €
Résultat foncier Année 1 : -64 595 €(Déficit de 64 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 722 €/an
Revenus locatifs : +48 301 €
Charges déductibles : -26 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43195.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 301 €112 915 €19 907 €-64 614 €21 400 €43 214 €43 214 €
249 267 €26 220 €19 387 €23 047 €--20 167 €
350 253 €25 681 €18 849 €24 571 €---
451 258 €25 123 €18 291 €26 134 €---
552 283 €24 545 €17 713 €27 737 €---
653 328 €23 947 €17 114 €29 382 €---
754 395 €23 327 €16 494 €31 068 €---
855 483 €22 684 €15 852 €32 798 €---
956 593 €22 019 €15 186 €34 573 €---
1057 724 €21 330 €14 497 €36 394 €---
1158 879 €20 617 €13 784 €38 262 €---
1260 056 €19 877 €13 045 €40 179 €---
1361 258 €19 112 €12 279 €42 146 €---
1462 483 €18 319 €11 486 €44 164 €---
1563 732 €17 497 €10 665 €46 235 €---
1665 007 €16 646 €9 814 €48 361 €---
1766 307 €15 765 €8 933 €50 542 €---
1867 633 €14 853 €8 020 €52 781 €---
1968 986 €13 907 €7 074 €55 079 €---
2070 366 €12 928 €6 095 €57 438 €---
2171 773 €11 914 €5 081 €59 859 €---
2273 208 €10 863 €4 030 €62 345 €---
2374 673 €9 775 €2 942 €64 898 €---
2476 166 €8 648 €1 815 €67 518 €---
2577 689 €7 481 €648 €70 209 €---
TOTAL1 547 102 €545 993 €289 000 €1 001 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 001 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 143 €-6 420 €+16 563 €
2+10 143 €0 €+10 143 €
3+10 143 €+1 321 €+8 822 €
4+10 143 €+7 840 €+2 303 €
5+10 143 €+8 321 €+1 822 €
6+10 143 €+8 815 €+1 328 €
7+10 143 €+9 321 €+822 €
8+10 143 €+9 840 €+303 €
9+10 143 €+10 372 €-229 €
10+10 143 €+10 918 €-775 €
11+10 143 €+11 479 €-1 336 €
12+10 143 €+12 054 €-1 911 €
13+10 143 €+12 644 €-2 501 €
14+10 143 €+13 249 €-3 106 €
15+10 143 €+13 871 €-3 728 €
16+10 143 €+14 508 €-4 365 €
17+10 143 €+15 163 €-5 020 €
18+10 143 €+15 834 €-5 691 €
19+10 143 €+16 524 €-6 381 €
20+10 143 €+17 231 €-7 088 €
21+10 143 €+17 958 €-7 815 €
22+10 143 €+18 704 €-8 561 €
23+10 143 €+19 469 €-9 326 €
24+10 143 €+20 255 €-10 112 €
25+10 143 €+21 063 €-10 920 €
Total+253 575 €+300 333 €+-46 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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