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Maison à vendre

VilleSaint-Martin-des-Monts (72)
Surface155
Coût Total172 220
Loyer Annuel13 124
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 638,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 4 chambres, calme, Non meublé

A vendre: Maison de 155 m² en cours de rénovation avec dépendances et beau potentiel à VIBRAYE(72320). Située dans la commune de VIBRAYE, cette maison offre un fort potentiel d'aménagement. Implantée sur une parcelle de 765 m² elle bénéficie de deux accès distincts, idéal pour un projet d'agrandissement ou de division. Surface habitable actuelle 155 m² avec un étage, le tout en cours de rénovation, plus un grenier aménageable. Dépendances attenantes (150 m²) permettant soit un agrandissement de la surface habitable, soit la création d'un second logement indépendant. Environnement calme et agréable à proximité du centre de Vibraye. Ce bien représente une belle opportunité pour un projet familial, un investissement locatif ou une réhabilitation sur mesure selon vos envies.

Prix: 99 000 euros HAI les honoraires 10% sont à la charge de l'acquéreur soit 90 000 euros net vendeur. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de LEFEVRE Laurence agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC sous le numéro 438 777 047. Mandat réf 430 676: .Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. SAS PROPRIETES PRIVEES ? ZAC du chêne ferré ? 44 allée des cinq continents 44120 VERTOU, Carte professionnelle CPI 4401 2016 000.010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. RCS NANTES 487 624 777.

(10.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Laurence LEFEVRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : LE MANS 438777047 - .

Ville : Saint-Martin-des-Monts
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72400
Coordonnées : 48.153837, 0.600065
Total : 172 220
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 65 300
Valeur du bien : 164 300
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1094€/mois
Loyer annuel estimé : 13124€/an
Fourchette totale : 899€ - 1331€/mois
Fourchette annuelle : 10785€ - 15971€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 328,54 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 923
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-106 923 (-51.9%)
Marge achat-revente :33 703€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 912,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 432,17
Coût de l'assurance :15 069,25
Taxe foncière : 1 312,41€/an
Soit par mois : 109,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 300(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 300
    Isolation combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres:9 600
    Rénovation chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (revêtement, peinture, électricité inclus)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Salon:3 000
    Peinture salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-des-Monts (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 094 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 124 €/an
Calcul : 1 094 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 167
Revenus locatifs : +13 124
Charges déductibles : -73 167
Résultat foncier Année 1 : -60 043(Déficit de 60 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 643
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 867 €/an
Revenus locatifs : +13 124
Charges déductibles : -7 867
Résultat foncier Années 2+ : 5 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38643.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 12473 1735 958-60 04921 400 €38 649 €38 649 €
213 3877 7175 8025 670--32 979 €
313 6547 5555 6406 099--26 880 €
413 9277 3885 4736 540--20 341 €
514 2067 2155 2996 991--13 349 €
614 4907 0355 1207 455--5 894 €
714 7806 8494 9347 931---
815 0756 6574 7418 419---
915 3776 4574 5428 920---
1015 6846 2514 3369 434---
1115 9986 0374 1229 961---
1216 3185 8163 90110 502---
1316 6445 5863 67111 058---
1416 9775 3493 43411 628---
1517 3175 1033 18812 214---
1617 6634 8492 93312 815---
1718 0174 5852 67013 432---
1818 3774 3122 39714 065---
1918 7444 0292 11414 715---
2019 1193 7361 82115 383---
2119 5023 4331 51816 068---
2219 8923 1191 20416 772---
2320 2902 79487917 495---
2420 6952 45754218 238---
2521 1092 10919419 001---
TOTAL420 368199 61286 432220 75621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 756
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 756-6 420+9 176
2+2 7560+2 756
3+2 7560+2 756
4+2 7560+2 756
5+2 7560+2 756
6+2 7560+2 756
7+2 756+611+2 145
8+2 756+2 526+230
9+2 756+2 676+80
10+2 756+2 830-74
11+2 756+2 988-232
12+2 756+3 151-395
13+2 756+3 317-561
14+2 756+3 488-732
15+2 756+3 664-908
16+2 756+3 844-1 088
17+2 756+4 029-1 273
18+2 756+4 219-1 463
19+2 756+4 415-1 659
20+2 756+4 615-1 859
21+2 756+4 821-2 065
22+2 756+5 032-2 276
23+2 756+5 249-2 493
24+2 756+5 471-2 715
25+2 756+5 700-2 944
Total+68 900+66 227+2 673
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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