Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (43360)

VilleVergongheon (43)
Surface43m²
Coût Total54 120€
Loyer Annuel3 780€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 906,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 43 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir

Petite maison de ville en partie rénovée (isolation des combles et planchers, fenêtres pvc double vitrage avec volets roulants solaires). Composée en rez-de-chaussée d'une pièce de vie, une salle d'eau et un WC séparé. A l'étage, un salon et une chambre Prévoir changement de chauffage par pompe à chaleur AIR/AIR et ballon thermodynamique afin d'ameliorer le DPE. Idéal investissement locatif ou petit pied à terre, n'attendez pas pour venir la visiter. Logement à consommation énergétique excessive: classe F.

Ville : Vergongheon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43360
Coordonnées : 45.369590, 3.330750
Total : 54 120€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 51 000€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 315€/mois
Loyer annuel estimé : 3780€/an
Fourchette totale : 235€ - 422€/mois
Fourchette annuelle : 2823€ - 5061€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :523,33 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :22 503 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+16 497€ (+73.3%)
Marge achat-revente :-31 617€ (-140.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :271,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 293,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 422,70€
Coût de l'assurance :6 494,40€
Taxe foncière : 378,03€/an
Soit par mois : 31,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 315,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 324,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 ballon thermodynamique pour 43 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 315 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 780 €/an
Calcul : 315 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 524 €
Revenus locatifs : +3 780 €
Charges déductibles : -14 524 €
Résultat foncier Année 1 : -10 744 €(Déficit de 10 744 €)
Imputable sur revenu global : 10 744 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 524 €/an
Revenus locatifs : +3 780 €
Charges déductibles : -2 524 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 256 €/an
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 780 €14 526 €1 888 €-10 746 €10 746 €--
23 856 €2 477 €1 839 €1 379 €---
33 933 €2 426 €1 788 €1 507 €---
44 012 €2 373 €1 735 €1 639 €---
54 092 €2 318 €1 680 €1 774 €---
64 174 €2 261 €1 624 €1 912 €---
74 257 €2 203 €1 565 €2 055 €---
84 342 €2 142 €1 504 €2 201 €---
94 429 €2 079 €1 441 €2 350 €---
104 518 €2 013 €1 376 €2 504 €---
114 608 €1 946 €1 308 €2 662 €---
124 700 €1 876 €1 238 €2 825 €---
134 794 €1 803 €1 165 €2 991 €---
144 890 €1 728 €1 090 €3 162 €---
154 988 €1 650 €1 012 €3 338 €---
165 088 €1 569 €931 €3 519 €---
175 190 €1 486 €848 €3 704 €---
185 293 €1 399 €761 €3 894 €---
195 399 €1 309 €672 €4 090 €---
205 507 €1 216 €579 €4 291 €---
215 617 €1 120 €482 €4 497 €---
225 730 €1 020 €383 €4 709 €---
235 844 €917 €279 €4 927 €---
245 961 €810 €172 €5 151 €---
256 080 €699 €62 €5 381 €---
TOTAL121 084 €55 368 €27 423 €65 717 €10 746 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 224 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 717 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+794 €-3 224 €+4 018 €
2+794 €+414 €+380 €
3+794 €+452 €+342 €
4+794 €+492 €+302 €
5+794 €+532 €+262 €
6+794 €+574 €+220 €
7+794 €+616 €+178 €
8+794 €+660 €+134 €
9+794 €+705 €+89 €
10+794 €+751 €+43 €
11+794 €+799 €-5 €
12+794 €+847 €-53 €
13+794 €+897 €-103 €
14+794 €+949 €-155 €
15+794 €+1 001 €-207 €
16+794 €+1 056 €-262 €
17+794 €+1 111 €-317 €
18+794 €+1 168 €-374 €
19+794 €+1 227 €-433 €
20+794 €+1 287 €-493 €
21+794 €+1 349 €-555 €
22+794 €+1 413 €-619 €
23+794 €+1 478 €-684 €
24+794 €+1 545 €-751 €
25+794 €+1 614 €-820 €
Total+19 850 €+19 715 €+135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →