Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement t4 duplex

VilleMagland (74)
Surface120m²
Coût Total292 620€
Loyer Annuel16 861€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 229 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 908,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement t4 duplex - Dans un hameau champêtre, cet appartement en duplex vous propose 3 chambres, 1 salle de bain, 1 buanderie ainsi qu'une très grande pièce de vie de 57m2 de type chalet savoyard Surface utile 120m2 ramenée à 82 m2 en loi Carrez Balcon d'environ 10m2 exposé Est Beaucoup de charme ( soupente, grand volume de piece à vivre..) Mode de chauffage: poêle à bois et radiateurs électriques Petite copropriété au syndic bénévole, à faibles charges( en moyenne 200 euros annuels) Vendu avec une cave privative, parking commun à la copropriété

Ville : Magland
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.019760, 6.613590
Total : 292 620€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 274 300€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1405€/mois
Loyer annuel estimé : 16861€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1756€/mois
Fourchette annuelle : 13495€ - 21066€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 242,8 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 135 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-40 135€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-23 485€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 429,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 514,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 103,47€
Coût de l'assurance :25 604,25€
Taxe foncière : 1 686,07€/an
Soit par mois : 140,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 405,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 671,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et le poêle à bois.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et réduction des pertes énergétiques.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine à rafraîchir pour moderniser l'espace.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (lavabo, baignoire) et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain légèrement datée nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Sol en bon état mais peut être rafraîchi.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement esthétique nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement esthétique nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200m² × 9€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 100m² × 9€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magland (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 861 €/an
Calcul : 1 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 686 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 655 €
Revenus locatifs : +16 861 €
Charges déductibles : -57 655 €
Résultat foncier Année 1 : -40 794 €(Déficit de 40 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 355 €/an
Revenus locatifs : +16 861 €
Charges déductibles : -12 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 506 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19394.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 861 €57 664 €9 454 €-40 804 €21 400 €19 404 €19 404 €
217 198 €12 109 €9 199 €5 089 €--14 315 €
317 542 €11 845 €8 935 €5 697 €--8 618 €
417 893 €11 572 €8 662 €6 320 €--2 297 €
518 251 €11 291 €8 380 €6 960 €---
618 616 €10 999 €8 089 €7 616 €---
718 988 €10 699 €7 788 €8 289 €---
819 368 €10 388 €7 478 €8 980 €---
919 755 €10 067 €7 157 €9 688 €---
1020 150 €9 735 €6 825 €10 415 €---
1120 553 €9 393 €6 482 €11 160 €---
1220 964 €9 039 €6 128 €11 926 €---
1321 383 €8 673 €5 762 €12 711 €---
1421 811 €8 295 €5 385 €13 516 €---
1522 247 €7 904 €4 994 €14 343 €---
1622 692 €7 501 €4 591 €15 192 €---
1723 146 €7 084 €4 174 €16 062 €---
1823 609 €6 653 €3 743 €16 956 €---
1924 081 €6 208 €3 298 €17 873 €---
2024 563 €5 748 €2 838 €18 814 €---
2125 054 €5 273 €2 363 €19 781 €---
2225 555 €4 783 €1 872 €20 773 €---
2326 066 €4 275 €1 365 €21 791 €---
2426 588 €3 751 €841 €22 836 €---
2527 119 €3 210 €300 €23 909 €---
TOTAL540 052 €254 159 €136 103 €285 893 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 541 €-6 420 €+9 961 €
2+3 541 €0 €+3 541 €
3+3 541 €0 €+3 541 €
4+3 541 €0 €+3 541 €
5+3 541 €+1 399 €+2 142 €
6+3 541 €+2 285 €+1 256 €
7+3 541 €+2 487 €+1 054 €
8+3 541 €+2 694 €+847 €
9+3 541 €+2 906 €+635 €
10+3 541 €+3 124 €+417 €
11+3 541 €+3 348 €+193 €
12+3 541 €+3 578 €-37 €
13+3 541 €+3 813 €-272 €
14+3 541 €+4 055 €-514 €
15+3 541 €+4 303 €-762 €
16+3 541 €+4 557 €-1 016 €
17+3 541 €+4 819 €-1 278 €
18+3 541 €+5 087 €-1 546 €
19+3 541 €+5 362 €-1 821 €
20+3 541 €+5 644 €-2 103 €
21+3 541 €+5 934 €-2 393 €
22+3 541 €+6 232 €-2 691 €
23+3 541 €+6 537 €-2 996 €
24+3 541 €+6 851 €-3 310 €
25+3 541 €+7 173 €-3 632 €
Total+88 525 €+85 768 €+2 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →