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Appartement à vendre

VilleSourdeval (50)
Surface82.6m²
Coût Total112 286€
Loyer Annuel6 898€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 200 €
Surface : 82.6 m²
Prix au m² : 777,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée

SOURDEVAL, axe VIRE-MORTAIN, un APPARTEMENT SPACIEUX (SH 82,57m² env) de type T3, situé au deuxième étage, comprenant :

  • Une entrée, un grand séjour-salon, une cuisine aménagée, deux chambres, salle d'eau, W.C. Cave. Chauffage électrique à fluide caloporteur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisque :

64 200 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Sourdeval
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50150
Coordonnées : 48.724218, -0.896242
Total : 112 286€
Prix d'acquisition : 64 200€
Travaux : 42 950€
Valeur du bien : 107 150€
Frais de notaire : 5 136€
Coût estimé : 5 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.6m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6898€/an
Fourchette totale : 434€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 5204€ - 9142€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :81 070 €
Prix d'achat :64 200 €
Décote à l'achat :-16 870€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-31 216€ (-38.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 286€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 353,05€
Coût de l'assurance :9 825,02€
Taxe foncière : 689,75€/an
Soit par mois : 57,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique à fluide caloporteur par un système plus efficace
Quantité: 1 système pour 82.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 82.6 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 950 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement chauffage électrique: 1 système pour 82.6 m² × 150€/m² = 12390€, Main d'œuvre: 610€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage mural × 60€/m² = 300€, 5 m² carrelage sol × 60€/m² = 300€, 1 douche: 2000€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 4500€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (10 m²): 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:11 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 82.6 m² × 120€/m² = 9912€, Main d'œuvre: 1088€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sourdeval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 898 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 286 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 913 €
Revenus locatifs : +6 898 €
Charges déductibles : -47 913 €
Résultat foncier Année 1 : -41 016 €(Déficit de 41 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 963 €/an
Revenus locatifs : +6 898 €
Charges déductibles : -4 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19615.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 730 €(65% de 64 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 517 €/an
Calcul : 41 730 € × 3,636% = 1 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 898 €47 917 €3 884 €-41 020 €21 400 €19 620 €19 620 €
27 035 €4 865 €3 783 €2 170 €--17 450 €
37 176 €4 760 €3 677 €2 416 €--15 033 €
47 320 €4 651 €3 568 €2 669 €--12 364 €
57 466 €4 538 €3 455 €2 928 €--9 436 €
67 615 €4 421 €3 338 €3 195 €--6 242 €
77 768 €4 300 €3 217 €3 468 €--2 774 €
87 923 €4 174 €3 091 €3 749 €---
98 082 €4 044 €2 961 €4 037 €---
108 243 €3 910 €2 827 €4 334 €---
118 408 €3 770 €2 687 €4 638 €---
128 576 €3 626 €2 543 €4 950 €---
138 748 €3 476 €2 394 €5 271 €---
148 923 €3 322 €2 239 €5 601 €---
159 101 €3 161 €2 079 €5 940 €---
169 283 €2 995 €1 913 €6 288 €---
179 469 €2 823 €1 741 €6 645 €---
189 658 €2 645 €1 563 €7 013 €---
199 851 €2 461 €1 378 €7 390 €---
2010 048 €2 270 €1 187 €7 778 €---
2110 249 €2 073 €990 €8 177 €---
2210 454 €1 868 €785 €8 587 €---
2310 663 €1 656 €573 €9 008 €---
2410 877 €1 436 €354 €9 440 €---
2511 094 €1 209 €126 €9 885 €---
TOTAL220 930 €126 372 €56 353 €94 558 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €0 €+1 448 €
5+1 448 €0 €+1 448 €
6+1 448 €0 €+1 448 €
7+1 448 €0 €+1 448 €
8+1 448 €+293 €+1 155 €
9+1 448 €+1 211 €+237 €
10+1 448 €+1 300 €+148 €
11+1 448 €+1 391 €+57 €
12+1 448 €+1 485 €-37 €
13+1 448 €+1 581 €-133 €
14+1 448 €+1 680 €-232 €
15+1 448 €+1 782 €-334 €
16+1 448 €+1 886 €-438 €
17+1 448 €+1 994 €-546 €
18+1 448 €+2 104 €-656 €
19+1 448 €+2 217 €-769 €
20+1 448 €+2 333 €-885 €
21+1 448 €+2 453 €-1 005 €
22+1 448 €+2 576 €-1 128 €
23+1 448 €+2 702 €-1 254 €
24+1 448 €+2 832 €-1 384 €
25+1 448 €+2 966 €-1 518 €
Total+36 200 €+28 367 €+7 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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