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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleViella (32)
Surface185m²
Coût Total221 596€
Loyer Annuel17 699€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 700 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 830,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 185 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 2 Parkings, Terrain de 1048 m², Travaux

Maison située sur la commune de Viella, a 10 minutes de Aire sur l'Adour, elle est composée d'une pièce principale de 45 m² avec cheminée, une cuisine, un cellier, une salle d'eau et ses 2 chambres. A l'étage, 57 m² de mezzanine et une pièce de 30 m² à finir de rénover. Côté jardin, 1000 m² avec sa terrasse abritée. Gros potentiel! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Viella
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Coordonnées : 43.596430, -0.135270
Total : 221 596€
Prix d'acquisition : 153 700€
Travaux : 55 600€
Valeur du bien : 209 300€
Frais de notaire : 12 296€
Coût estimé : 12 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17699€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1925€/mois
Fourchette annuelle : 13557€ - 23106€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 596€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 949,49€
Coût de l'assurance :19 389,65€
Taxe foncière : 1 769,87€/an
Soit par mois : 147,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 474,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des surfaces
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 400€
    Isolation combles: 185 m² × 40€/m² = 7400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 100€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 700€ = 16100€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 700€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 699 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 596 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 540 €
Revenus locatifs : +17 699 €
Charges déductibles : -65 540 €
Résultat foncier Année 1 : -47 841 €(Déficit de 47 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 940 €/an
Revenus locatifs : +17 699 €
Charges déductibles : -9 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26441.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 905 €(65% de 153 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 633 €/an
Calcul : 99 905 € × 3,636% = 3 633 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 699 €65 547 €7 402 €-47 848 €21 400 €26 448 €26 448 €
218 053 €9 750 €7 205 €8 303 €--18 146 €
318 414 €9 546 €7 001 €8 868 €--9 278 €
418 782 €9 335 €6 790 €9 447 €---
519 158 €9 117 €6 572 €10 040 €---
619 541 €8 892 €6 346 €10 649 €---
719 932 €8 658 €6 113 €11 273 €---
820 330 €8 417 €5 872 €11 913 €---
920 737 €8 168 €5 622 €12 569 €---
1021 152 €7 909 €5 364 €13 242 €---
1121 575 €7 642 €5 097 €13 932 €---
1222 006 €7 366 €4 821 €14 640 €---
1322 446 €7 081 €4 535 €15 366 €---
1422 895 €6 785 €4 240 €16 110 €---
1523 353 €6 480 €3 934 €16 873 €---
1623 820 €6 163 €3 618 €17 657 €---
1724 297 €5 837 €3 291 €18 460 €---
1824 782 €5 498 €2 953 €19 284 €---
1925 278 €5 149 €2 603 €20 129 €---
2025 784 €4 787 €2 241 €20 997 €---
2126 299 €4 413 €1 867 €21 887 €---
2226 825 €4 026 €1 480 €22 800 €---
2327 362 €3 625 €1 080 €23 737 €---
2427 909 €3 211 €666 €24 698 €---
2528 467 €2 783 €237 €25 684 €---
TOTAL566 895 €226 186 €106 949 €340 709 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 717 €-6 420 €+10 137 €
2+3 717 €0 €+3 717 €
3+3 717 €0 €+3 717 €
4+3 717 €+51 €+3 666 €
5+3 717 €+3 012 €+705 €
6+3 717 €+3 195 €+522 €
7+3 717 €+3 382 €+335 €
8+3 717 €+3 574 €+143 €
9+3 717 €+3 771 €-54 €
10+3 717 €+3 973 €-256 €
11+3 717 €+4 180 €-463 €
12+3 717 €+4 392 €-675 €
13+3 717 €+4 610 €-893 €
14+3 717 €+4 833 €-1 116 €
15+3 717 €+5 062 €-1 345 €
16+3 717 €+5 297 €-1 580 €
17+3 717 €+5 538 €-1 821 €
18+3 717 €+5 785 €-2 068 €
19+3 717 €+6 039 €-2 322 €
20+3 717 €+6 299 €-2 582 €
21+3 717 €+6 566 €-2 849 €
22+3 717 €+6 840 €-3 123 €
23+3 717 €+7 121 €-3 404 €
24+3 717 €+7 409 €-3 692 €
25+3 717 €+7 705 €-3 988 €
Total+92 925 €+102 213 €+-9 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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