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Maison 11 pièces 186 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface186m²
Coût Total225 310€
Loyer Annuel19 313€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 500 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 018,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 186 m²

Une très belle opportunité à découvrir dans le quartier de Souillac, à 10mn à pied du pôle faculté et des commerces. Ensemble composé actuellement de deux logements type 2 et type 4. le tout entièrement rénové avec goût et optimisation. Double vitrage sur la totalité du bien et chauffage central gaz de ville, chaudière récente dans le plus grand logement . Classement énergétique C . Bon investissement et développement locatif intéressant. Possibilité de faire un 3ème logement avec peu de travaux et obtenir un rendement locatif de 12% toutes charges fiscales déduites. A voir absolument. Contact Claude au [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 186 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/10/2025

Consommation énergie primaire : 139 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 090 € et 2 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.260730, 1.746860
Total : 225 310€
Prix d'acquisition : 189 500€
Travaux : 20 650€
Valeur du bien : 210 150€
Frais de notaire : 15 160€
Coût estimé : 15 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1609€/mois
Loyer annuel estimé : 19313€/an
Fourchette totale : 1266€ - 2045€/mois
Fourchette annuelle : 15197€ - 24545€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 051,58 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 594 €
Prix d'achat :189 500 €
Décote à l'achat :-6 094€ (-3.1%)
Marge achat-revente :-29 716€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 197,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 165,00€
Coût de l'assurance :19 714,62€
Taxe foncière : 1 931,35€/an
Soit par mois : 160,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 358,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :251,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des éléments datés et la mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise à jour de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les chambres, y compris le ponçage et la vitrification du parquet si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et des prises.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 650 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 5000€ (1000€/m²), Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 150€
    Parquet flottant (45 m²): 1350€ (30€/m²), Ponçage et vitrification: 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafond (25 m²): 500€ (20€/m²), Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 313 €/an
Calcul : 1 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 310 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 224 €
Revenus locatifs : +19 313 €
Charges déductibles : -31 224 €
Résultat foncier Année 1 : -11 911 €(Déficit de 11 911 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 574 €/an
Revenus locatifs : +19 313 €
Charges déductibles : -10 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1210.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 175 €(65% de 189 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 479 €/an
Calcul : 123 175 € × 3,636% = 4 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 313 €31 231 €7 862 €-11 918 €10 700 €1 218 €1 218 €
219 700 €10 376 €7 656 €9 323 €---
320 094 €10 164 €7 444 €9 930 €---
420 496 €9 944 €7 224 €10 552 €---
520 906 €9 716 €6 996 €11 190 €---
621 324 €9 480 €6 760 €11 844 €---
721 750 €9 235 €6 515 €12 515 €---
822 185 €8 981 €6 262 €13 204 €---
922 629 €8 719 €5 999 €13 910 €---
1023 081 €8 447 €5 727 €14 634 €---
1123 543 €8 165 €5 445 €15 378 €---
1224 014 €7 873 €5 154 €16 140 €---
1324 494 €7 571 €4 851 €16 923 €---
1424 984 €7 258 €4 538 €17 726 €---
1525 484 €6 934 €4 214 €18 550 €---
1625 993 €6 598 €3 878 €19 396 €---
1726 513 €6 250 €3 530 €20 264 €---
1827 043 €5 889 €3 169 €21 154 €---
1927 584 €5 516 €2 796 €22 069 €---
2028 136 €5 129 €2 409 €23 007 €---
2128 699 €4 728 €2 008 €23 971 €---
2229 273 €4 313 €1 593 €24 960 €---
2329 858 €3 883 €1 163 €25 975 €---
2430 455 €3 437 €718 €27 018 €---
2531 064 €2 976 €256 €28 088 €---
TOTAL618 616 €202 813 €114 165 €415 802 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 415 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 056 €-3 210 €+7 266 €
2+4 056 €+2 432 €+1 624 €
3+4 056 €+2 979 €+1 077 €
4+4 056 €+3 166 €+890 €
5+4 056 €+3 357 €+699 €
6+4 056 €+3 553 €+503 €
7+4 056 €+3 755 €+301 €
8+4 056 €+3 961 €+95 €
9+4 056 €+4 173 €-117 €
10+4 056 €+4 390 €-334 €
11+4 056 €+4 613 €-557 €
12+4 056 €+4 842 €-786 €
13+4 056 €+5 077 €-1 021 €
14+4 056 €+5 318 €-1 262 €
15+4 056 €+5 565 €-1 509 €
16+4 056 €+5 819 €-1 763 €
17+4 056 €+6 079 €-2 023 €
18+4 056 €+6 346 €-2 290 €
19+4 056 €+6 621 €-2 565 €
20+4 056 €+6 902 €-2 846 €
21+4 056 €+7 191 €-3 135 €
22+4 056 €+7 488 €-3 432 €
23+4 056 €+7 793 €-3 737 €
24+4 056 €+8 105 €-4 049 €
25+4 056 €+8 427 €-4 371 €
Total+101 400 €+124 741 €+-23 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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