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Appartement à vendre

VilleLunel (34)
Surface75.2
Coût Total167 248
Loyer Annuel10 203
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 600 €
Surface : 75.2 m²
Prix au m² : 1 577,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Toilettes dans la salle de bains

LUNEL – Appartement T4 avec balcon, cave et stationnement Au 3 étage d'une résidence arborée, appartement T4 d'environ 75,20 m² habitables à rénover, bénéficiant d'une vue dégagée. Il se compose d'une entrée, d'un séjour/salle à manger d'environ 15,70 m² avec accès au balcon, d'une cuisine indépendante d'environ 12,40 m², de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant ainsi que d'un dégagement. Le bien dispose également d'un balcon d'environ 4,60 m², d'une cave et d'une place de stationnement. Situé à proximité des commerces, des établissements scolaires, des services et des principaux axes de circulation.

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.677009, 4.128522
Total : 167 248
Prix d'acquisition : 118 600
Travaux : 39 160
Valeur du bien : 157 760
Frais de notaire : 9 488
Coût estimé : 9 488
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.2
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10203€/an
Fourchette totale : 701€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 8407€ - 12383€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 245,63 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 871
Prix d'achat :118 600
Décote à l'achat :-50 271 (-29.8%)
Marge achat-revente :1 623€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 248
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 865,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 918,61
Coût de l'assurance :12 543,60
Taxe foncière : 1 020,30€/an
Soit par mois : 85,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75.2 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres avec signes d'usure et murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 160(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 7 × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 340
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 220
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:700
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 203 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 248 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 213
Revenus locatifs : +10 203
Charges déductibles : -46 213
Résultat foncier Année 1 : -36 010(Déficit de 36 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 610
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 053 €/an
Revenus locatifs : +10 203
Charges déductibles : -7 053
Résultat foncier Années 2+ : 3 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14610.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 090(65% de 118 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 803 €/an
Calcul : 77 090 € × 3,636% = 2 803
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 20346 2185 536-36 01521 400 €14 615 €14 615 €
210 4076 9105 3883 497--11 119 €
310 6156 7575 2353 858--7 261 €
410 8286 5995 0774 228--3 033 €
511 0446 4364 9144 609---
611 2656 2664 7444 999---
711 4906 0914 5695 399---
811 7205 9114 3895 810---
911 9545 7244 2026 231---
1012 1945 5304 0086 663---
1112 4375 3303 8087 107---
1212 6865 1233 6017 563---
1312 9404 9103 3888 030---
1413 1994 6883 1668 510---
1513 4634 4602 9389 003---
1613 7324 2232 7019 509---
1714 0073 9792 45710 028---
1814 2873 7262 20410 560---
1914 5723 4651 94311 108---
2014 8643 1951 67311 669---
2115 1612 9151 39312 246---
2215 4642 6261 10412 838---
2315 7742 32880513 446---
2416 0892 01949714 071---
2516 4111 69917714 712---
TOTAL326 807157 13079 919169 67721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 677
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143-6 420+8 563
2+2 1430+2 143
3+2 1430+2 143
4+2 1430+2 143
5+2 143+473+1 670
6+2 143+1 500+643
7+2 143+1 620+523
8+2 143+1 743+400
9+2 143+1 869+274
10+2 143+1 999+144
11+2 143+2 132+11
12+2 143+2 269-126
13+2 143+2 409-266
14+2 143+2 553-410
15+2 143+2 701-558
16+2 143+2 853-710
17+2 143+3 008-865
18+2 143+3 168-1 025
19+2 143+3 332-1 189
20+2 143+3 501-1 358
21+2 143+3 674-1 531
22+2 143+3 851-1 708
23+2 143+4 034-1 891
24+2 143+4 221-2 078
25+2 143+4 414-2 271
Total+53 575+50 903+2 672
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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