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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLunel (34)
Surface75.2m²
Coût Total167 248€
Loyer Annuel10 203€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 600 €
Surface : 75.2 m²
Prix au m² : 1 577,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Toilettes dans la salle de bains

LUNEL – Appartement T4 avec balcon, cave et stationnement Au 3 étage d'une résidence arborée, appartement T4 d'environ 75,20 m² habitables à rénover, bénéficiant d'une vue dégagée. Il se compose d'une entrée, d'un séjour/salle à manger d'environ 15,70 m² avec accès au balcon, d'une cuisine indépendante d'environ 12,40 m², de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant ainsi que d'un dégagement. Le bien dispose également d'un balcon d'environ 4,60 m², d'une cave et d'une place de stationnement. Situé à proximité des commerces, des établissements scolaires, des services et des principaux axes de circulation.

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.677009, 4.128522
Total : 167 248€
Prix d'acquisition : 118 600€
Travaux : 39 160€
Valeur du bien : 157 760€
Frais de notaire : 9 488€
Coût estimé : 9 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.2m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10203€/an
Fourchette totale : 701€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 8407€ - 12383€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 245,63 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 871 €
Prix d'achat :118 600 €
Décote à l'achat :-50 271€ (-29.8%)
Marge achat-revente :1 623€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 248€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 865,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 918,61€
Coût de l'assurance :12 543,60€
Taxe foncière : 1 020,30€/an
Soit par mois : 85,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75.2 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres avec signes d'usure et murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 160 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 220€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 203 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 248 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 213 €
Revenus locatifs : +10 203 €
Charges déductibles : -46 213 €
Résultat foncier Année 1 : -36 010 €(Déficit de 36 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 053 €/an
Revenus locatifs : +10 203 €
Charges déductibles : -7 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14610.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 090 €(65% de 118 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 803 €/an
Calcul : 77 090 € × 3,636% = 2 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 203 €46 218 €5 536 €-36 015 €21 400 €14 615 €14 615 €
210 407 €6 910 €5 388 €3 497 €--11 119 €
310 615 €6 757 €5 235 €3 858 €--7 261 €
410 828 €6 599 €5 077 €4 228 €--3 033 €
511 044 €6 436 €4 914 €4 609 €---
611 265 €6 266 €4 744 €4 999 €---
711 490 €6 091 €4 569 €5 399 €---
811 720 €5 911 €4 389 €5 810 €---
911 954 €5 724 €4 202 €6 231 €---
1012 194 €5 530 €4 008 €6 663 €---
1112 437 €5 330 €3 808 €7 107 €---
1212 686 €5 123 €3 601 €7 563 €---
1312 940 €4 910 €3 388 €8 030 €---
1413 199 €4 688 €3 166 €8 510 €---
1513 463 €4 460 €2 938 €9 003 €---
1613 732 €4 223 €2 701 €9 509 €---
1714 007 €3 979 €2 457 €10 028 €---
1814 287 €3 726 €2 204 €10 560 €---
1914 572 €3 465 €1 943 €11 108 €---
2014 864 €3 195 €1 673 €11 669 €---
2115 161 €2 915 €1 393 €12 246 €---
2215 464 €2 626 €1 104 €12 838 €---
2315 774 €2 328 €805 €13 446 €---
2416 089 €2 019 €497 €14 071 €---
2516 411 €1 699 €177 €14 712 €---
TOTAL326 807 €157 130 €79 919 €169 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143 €-6 420 €+8 563 €
2+2 143 €0 €+2 143 €
3+2 143 €0 €+2 143 €
4+2 143 €0 €+2 143 €
5+2 143 €+473 €+1 670 €
6+2 143 €+1 500 €+643 €
7+2 143 €+1 620 €+523 €
8+2 143 €+1 743 €+400 €
9+2 143 €+1 869 €+274 €
10+2 143 €+1 999 €+144 €
11+2 143 €+2 132 €+11 €
12+2 143 €+2 269 €-126 €
13+2 143 €+2 409 €-266 €
14+2 143 €+2 553 €-410 €
15+2 143 €+2 701 €-558 €
16+2 143 €+2 853 €-710 €
17+2 143 €+3 008 €-865 €
18+2 143 €+3 168 €-1 025 €
19+2 143 €+3 332 €-1 189 €
20+2 143 €+3 501 €-1 358 €
21+2 143 €+3 674 €-1 531 €
22+2 143 €+3 851 €-1 708 €
23+2 143 €+4 034 €-1 891 €
24+2 143 €+4 221 €-2 078 €
25+2 143 €+4 414 €-2 271 €
Total+53 575 €+50 903 €+2 672 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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