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Immeuble de 284m2 pour investir 274300 € à saint-sever

Bien expiré
VilleSaint-Sever (40)
Surface284m²
Coût Total390 744€
Loyer Annuel28 252€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 274 300 €
Surface : 284 m²
Prix au m² : 965,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 284 m²

Saint Sever centre ville,  Immeuble De Rapport, composé de 5 Appartements ( 1 T3 et 4 T2) . Actuellement 2 logements sont loués et les 3 autres en cours de rafraichissement pour être présentés à la location. L'immeuble donne accès à un garage, et 2 pièces libres donnant sur le jardin arrière. Le prix s'élève à 274 300 €. Pour en savoir plus ou vous faire accompagner dans votre recherche de logement, n'hésitez pas à l'agence

Ville : Saint-Sever
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40500
Coordonnées : 43.759740, -0.571810
Total : 390 744€
Prix d'acquisition : 274 300€
Travaux : 94 500€
Valeur du bien : 368 800€
Frais de notaire : 21 944€
Coût estimé : 21 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2354€/mois
Loyer annuel estimé : 28252€/an
Fourchette totale : 1840€ - 3012€/mois
Fourchette annuelle : 22080€ - 36149€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :390 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 906,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :117,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 023,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 123,11€
Coût de l'assurance :35 166,96€
Taxe foncière : 2 825,19€/an
Soit par mois : 235,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 354,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 258,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 284 m²
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 5 chauffe-eau pour 5 appartements
Raison: DPE E - Immeuble de rapport - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète pour 1 T3 et 4 T2
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 5 salles de bain (1 pour chaque appartement)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen, carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 500 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:15 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eau × 3000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 4000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 000€
    Revêtement sol et peinture: 50 m² × 100€ = 5000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et rafraîchissement sol: 15 m² × 100€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sever (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 252 €/an
Calcul : 2 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 390 744 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 407 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 305 €
Revenus locatifs : +28 252 €
Charges déductibles : -111 305 €
Résultat foncier Année 1 : -83 053 €(Déficit de 83 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 805 €/an
Revenus locatifs : +28 252 €
Charges déductibles : -16 805 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61653.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 274 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 295 €(65% de 274 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 483 €/an
Calcul : 178 295 € × 3,636% = 6 483 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 252 €111 317 €12 585 €-83 065 €21 400 €61 665 €61 665 €
228 817 €16 477 €12 245 €12 340 €--49 325 €
329 393 €16 125 €11 893 €13 268 €--36 057 €
429 981 €15 762 €11 530 €14 219 €--21 838 €
530 581 €15 386 €11 154 €15 195 €--6 643 €
631 192 €14 998 €10 767 €16 194 €---
731 816 €14 598 €10 366 €17 219 €---
832 453 €14 184 €9 952 €18 269 €---
933 102 €13 756 €9 524 €19 345 €---
1033 764 €13 314 €9 082 €20 449 €---
1134 439 €12 858 €8 626 €21 581 €---
1235 128 €12 386 €8 155 €22 741 €---
1335 830 €11 899 €7 667 €23 931 €---
1436 547 €11 396 €7 164 €25 151 €---
1537 278 €10 876 €6 644 €26 402 €---
1638 023 €10 339 €6 107 €27 684 €---
1738 784 €9 784 €5 552 €29 000 €---
1839 559 €9 211 €4 979 €30 348 €---
1940 351 €8 619 €4 387 €31 732 €---
2041 158 €8 007 €3 775 €33 151 €---
2141 981 €7 375 €3 143 €34 606 €---
2242 820 €6 722 €2 490 €36 098 €---
2343 677 €6 048 €1 816 €37 629 €---
2444 550 €5 351 €1 119 €39 200 €---
2545 441 €4 631 €399 €40 811 €---
TOTAL904 917 €381 420 €181 123 €523 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 523 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 933 €-6 420 €+12 353 €
2+5 933 €0 €+5 933 €
3+5 933 €0 €+5 933 €
4+5 933 €0 €+5 933 €
5+5 933 €0 €+5 933 €
6+5 933 €+2 865 €+3 068 €
7+5 933 €+5 166 €+767 €
8+5 933 €+5 481 €+452 €
9+5 933 €+5 804 €+129 €
10+5 933 €+6 135 €-202 €
11+5 933 €+6 474 €-541 €
12+5 933 €+6 822 €-889 €
13+5 933 €+7 179 €-1 246 €
14+5 933 €+7 545 €-1 612 €
15+5 933 €+7 920 €-1 987 €
16+5 933 €+8 305 €-2 372 €
17+5 933 €+8 700 €-2 767 €
18+5 933 €+9 105 €-3 172 €
19+5 933 €+9 520 €-3 587 €
20+5 933 €+9 945 €-4 012 €
21+5 933 €+10 382 €-4 449 €
22+5 933 €+10 830 €-4 897 €
23+5 933 €+11 289 €-5 356 €
24+5 933 €+11 760 €-5 827 €
25+5 933 €+12 243 €-6 310 €
Total+148 325 €+157 049 €+-8 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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