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Maison à vendre

VilleSallèles-d'Aude (11)
Surface120
Coût Total197 790
Loyer Annuel15 385
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 066,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Yohann Maes vous propose: SALLELES D AUDE - 5 CHAMBRES -GARAGE

Située dans le coeur du village à proximité du canal et des commerces venez découvrir cette maison de village accessible par deux rues. D' un coté au rez de chaussée l' entrée principale mène dans l' espace de vie avec cuisine ouverte, vous profiterez également sur ce même niveau de deux chambres et un wc. L' étage est composé de trois chambres supplémentaires, une salle de bain et un wc. Le deuxième accès, à l'arrière de la maison se fait par le garage de 60m² situé en sous sol. Travaux à prévoir

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 241 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Yohann Maes mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NARBONNE sous le numéro 831 905 682, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sallèles-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Coordonnées : 43.267490, 2.938589
Total : 197 790
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 59 550
Valeur du bien : 187 550
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1282€/mois
Loyer annuel estimé : 15385€/an
Fourchette totale : 943€ - 1743€/mois
Fourchette annuelle : 11313€ - 20921€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 532,88 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :303 946
Prix d'achat :128 000
Décote à l'achat :-175 946 (-57.9%)
Marge achat-revente :106 156€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 023,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 512,96
Coût de l'assurance :14 834,25
Taxe foncière : 1 538,46€/an
Soit par mois : 128,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du mobilier usé
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 550(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:750
    Peinture murs et plafond salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sallèles-d'Aude (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 385 €/an
Calcul : 1 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 790 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 223
Revenus locatifs : +15 385
Charges déductibles : -68 223
Résultat foncier Année 1 : -52 838(Déficit de 52 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 438
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 673 €/an
Revenus locatifs : +15 385
Charges déductibles : -8 673
Résultat foncier Années 2+ : 6 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31438.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 38568 2296 547-52 84521 400 €31 445 €31 445 €
215 6928 5046 3727 188--24 257 €
316 0068 3236 1917 683--16 574 €
416 3268 1366 0048 190--8 384 €
516 6537 9435 8118 710---
616 9867 7435 6119 243---
717 3267 5365 4049 790---
817 6727 3225 19010 350---
918 0257 1014 96910 925---
1018 3866 8724 74011 514---
1118 7546 6354 50412 118---
1219 1296 3914 25912 738---
1319 5116 1384 00613 373---
1419 9025 8763 74514 025---
1520 3005 6063 47414 694---
1620 7065 3273 19515 379---
1721 1205 0372 90616 082---
1821 5424 7392 60716 804---
1921 9734 4292 29817 543---
2022 4124 1101 97818 303---
2122 8613 7791 64819 081---
2223 3183 4381 30619 880---
2323 7843 08495320 700---
2424 2602 71958721 541---
2524 7452 34120922 404---
TOTAL492 773207 35994 513285 41421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 414
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 231-6 420+9 651
2+3 2310+3 231
3+3 2310+3 231
4+3 2310+3 231
5+3 231+98+3 133
6+3 231+2 773+458
7+3 231+2 937+294
8+3 231+3 105+126
9+3 231+3 277-46
10+3 231+3 454-223
11+3 231+3 636-405
12+3 231+3 821-590
13+3 231+4 012-781
14+3 231+4 208-977
15+3 231+4 408-1 177
16+3 231+4 614-1 383
17+3 231+4 825-1 594
18+3 231+5 041-1 810
19+3 231+5 263-2 032
20+3 231+5 491-2 260
21+3 231+5 724-2 493
22+3 231+5 964-2 733
23+3 231+6 210-2 979
24+3 231+6 462-3 231
25+3 231+6 721-3 490
Total+80 775+85 624+-4 849
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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