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Maison à vendre

VilleLoroux (35)
Surface134m²
Coût Total131 884€
Loyer Annuel11 149€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 670 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 855,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

LE LOROUX (35133), à 10Km de FOUGERES:

Dans le bourg, maison de 6 pièces principales, 134m² habitables, qui comprend:

-Au rez-de-chaussée: entrée, séjour (35m²) avec cheminée, cuisine, une chambre (15m²), salle de bains, wc, chaufferie.

-A l'étage: 4 chambres, salle d'eau avec wc.

-Au dessus: grenier.

Dans la cour, un garage, plusieurs celliers et remises, et un hangar.

114 670 euros. 110 000 euros + Honoraires de négo. : 4 670 euros (soit 4,25% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Loroux
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.395215, -1.085798
Total : 131 884€
Prix d'acquisition : 114 670€
Travaux : 8 040€
Valeur du bien : 122 710€
Frais de notaire : 9 174€
Coût estimé : 9 174€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11149€/an
Fourchette totale : 732€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8785€ - 14150€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,22 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :152 923 €
Prix d'achat :114 670 €
Décote à l'achat :-38 253€ (-25.0%)
Marge achat-revente :21 039€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :52,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 698,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 760,69€
Coût de l'assurance :15 826,08€
Taxe foncière : 1 114,92€/an
Soit par mois : 92,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 134 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 040 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 040€
    Isolation toiture/combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 040€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 040€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 149 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 884 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 071 €
Revenus locatifs : +11 149 €
Charges déductibles : -14 071 €
Résultat foncier Année 1 : -2 922 €(Déficit de 2 922 €)
Imputable sur revenu global : 2 922 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 031 €/an
Revenus locatifs : +11 149 €
Charges déductibles : -6 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 118 €/an
Prix d'achat du bien : 114 670 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 536 €(65% de 114 670 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 710 €/an
Calcul : 74 536 € × 3,636% = 2 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 149 €14 075 €4 287 €-2 926 €2 926 €--
211 372 €5 920 €4 172 €5 453 €---
311 600 €5 800 €4 052 €5 799 €---
411 832 €5 677 €3 929 €6 155 €---
512 068 €5 549 €3 801 €6 519 €---
612 310 €5 418 €3 670 €6 892 €---
712 556 €5 281 €3 533 €7 274 €---
812 807 €5 141 €3 393 €7 666 €---
913 063 €4 995 €3 247 €8 068 €---
1013 324 €4 845 €3 097 €8 479 €---
1113 591 €4 690 €2 942 €8 901 €---
1213 863 €4 529 €2 781 €9 333 €---
1314 140 €4 364 €2 616 €9 776 €---
1414 423 €4 192 €2 444 €10 230 €---
1514 711 €4 015 €2 267 €10 696 €---
1615 005 €3 832 €2 084 €11 173 €---
1715 305 €3 643 €1 895 €11 662 €---
1815 612 €3 448 €1 700 €12 164 €---
1915 924 €3 246 €1 498 €12 678 €---
2016 242 €3 037 €1 289 €13 205 €---
2116 567 €2 821 €1 073 €13 746 €---
2216 898 €2 599 €851 €14 300 €---
2317 236 €2 368 €620 €14 868 €---
2417 581 €2 130 €382 €15 451 €---
2517 933 €1 884 €136 €16 049 €---
TOTAL357 113 €113 500 €61 761 €243 613 €2 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 878 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341 €-878 €+3 219 €
2+2 341 €+1 636 €+705 €
3+2 341 €+1 740 €+601 €
4+2 341 €+1 846 €+495 €
5+2 341 €+1 956 €+385 €
6+2 341 €+2 068 €+273 €
7+2 341 €+2 182 €+159 €
8+2 341 €+2 300 €+41 €
9+2 341 €+2 420 €-79 €
10+2 341 €+2 544 €-203 €
11+2 341 €+2 670 €-329 €
12+2 341 €+2 800 €-459 €
13+2 341 €+2 933 €-592 €
14+2 341 €+3 069 €-728 €
15+2 341 €+3 209 €-868 €
16+2 341 €+3 352 €-1 011 €
17+2 341 €+3 499 €-1 158 €
18+2 341 €+3 649 €-1 308 €
19+2 341 €+3 803 €-1 462 €
20+2 341 €+3 962 €-1 621 €
21+2 341 €+4 124 €-1 783 €
22+2 341 €+4 290 €-1 949 €
23+2 341 €+4 460 €-2 119 €
24+2 341 €+4 635 €-2 294 €
25+2 341 €+4 815 €-2 474 €
Total+58 525 €+73 084 €+-14 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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