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Longère 6 pièces 152 m²

VilleGrève-sur-Mignon (17)
Surface152m²
Coût Total173 459€
Loyer Annuel15 866€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 740 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 682,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère de 6 pièces principales

Maison d'habitation à rénover comprenant deux logements. Une maison comprenant un salon, chambre, cuisine , arrière cuisine, SDE et wc. A l'étage 2 chambres, grenier aménageable, SDE. Atelier , buanderie, véranda. La seconde maison comprends une cuisine, salon/séjour,chambre ,SDE et wc. Terrain et cours d'eau. Environnement calme. Honoraires à charge acquéreur : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 234-1413U Date de réalisation du diagnostic : 10/06/2025 Prix hors honoraires : 95 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 350 € et 7 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Grève-sur-Mignon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17170
Coordonnées : 46.252740, -0.763135
Total : 173 459€
Prix d'acquisition : 103 740€
Travaux : 61 420€
Valeur du bien : 165 160€
Frais de notaire : 8 299€
Coût estimé : 8 299€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1322€/mois
Loyer annuel estimé : 15866€/an
Fourchette totale : 1043€ - 1677€/mois
Fourchette annuelle : 12513€ - 20118€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 788 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :271 776 €
Prix d'achat :103 740 €
Décote à l'achat :-168 036€ (-61.8%)
Marge achat-revente :98 317€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 459€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :50,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 756,79€
Coût de l'assurance :15 177,66€
Taxe foncière : 1 586,62€/an
Soit par mois : 132,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 322,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 023,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 420 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grève-sur-Mignon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 866 €/an
Calcul : 1 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 459 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 092 €
Revenus locatifs : +15 866 €
Charges déductibles : -69 092 €
Résultat foncier Année 1 : -53 226 €(Déficit de 53 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 672 €/an
Revenus locatifs : +15 866 €
Charges déductibles : -7 672 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31825.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 431 €(65% de 103 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 452 €/an
Calcul : 67 431 € × 3,636% = 2 452 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 866 €69 097 €5 484 €-53 231 €21 400 €31 831 €31 831 €
216 184 €7 528 €5 334 €8 656 €--23 175 €
316 507 €7 373 €5 180 €9 134 €--14 041 €
416 837 €7 214 €5 020 €9 623 €--4 418 €
517 174 €7 049 €4 856 €10 125 €---
617 518 €6 879 €4 686 €10 638 €---
717 868 €6 704 €4 510 €11 164 €---
818 225 €6 523 €4 329 €11 703 €---
918 590 €6 336 €4 142 €12 254 €---
1018 962 €6 143 €3 949 €12 819 €---
1119 341 €5 943 €3 750 €13 398 €---
1219 728 €5 737 €3 544 €13 990 €---
1320 122 €5 525 €3 331 €14 597 €---
1420 525 €5 305 €3 112 €15 219 €---
1520 935 €5 079 €2 885 €15 856 €---
1621 354 €4 845 €2 651 €16 509 €---
1721 781 €4 603 €2 410 €17 178 €---
1822 217 €4 354 €2 160 €17 863 €---
1922 661 €4 097 €1 903 €18 564 €---
2023 114 €3 831 €1 637 €19 283 €---
2123 576 €3 556 €1 363 €20 020 €---
2224 048 €3 273 €1 079 €20 775 €---
2324 529 €2 980 €787 €21 549 €---
2425 019 €2 678 €485 €22 341 €---
2525 520 €2 366 €173 €23 153 €---
TOTAL508 201 €195 020 €78 757 €313 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 332 €-6 420 €+9 752 €
2+3 332 €0 €+3 332 €
3+3 332 €0 €+3 332 €
4+3 332 €0 €+3 332 €
5+3 332 €+1 712 €+1 620 €
6+3 332 €+3 191 €+141 €
7+3 332 €+3 349 €-17 €
8+3 332 €+3 511 €-179 €
9+3 332 €+3 676 €-344 €
10+3 332 €+3 846 €-514 €
11+3 332 €+4 019 €-687 €
12+3 332 €+4 197 €-865 €
13+3 332 €+4 379 €-1 047 €
14+3 332 €+4 566 €-1 234 €
15+3 332 €+4 757 €-1 425 €
16+3 332 €+4 953 €-1 621 €
17+3 332 €+5 153 €-1 821 €
18+3 332 €+5 359 €-2 027 €
19+3 332 €+5 569 €-2 237 €
20+3 332 €+5 785 €-2 453 €
21+3 332 €+6 006 €-2 674 €
22+3 332 €+6 232 €-2 900 €
23+3 332 €+6 465 €-3 133 €
24+3 332 €+6 702 €-3 370 €
25+3 332 €+6 946 €-3 614 €
Total+83 300 €+93 954 €+-10 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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