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Appartement à vendre

VilleRaon-l'Étape (88)
Surface105m²
Coût Total126 580€
Loyer Annuel9 047€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial L'Office Notarial de la Porte des Vosges, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - RAON L ETAPE (88110)

Dans une petite résidence de 1995 au il y a 2 logements + bureaux, au 2ème et dernier étage, un appart de type F4 composé de :  Entrée, palier, 3 chambres, débarras, salle de bains, cuisine, séjour.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Consultez nos tarifs : https://cezard-michel-raon.notaires.fr/

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.29.41.42.57

Annonce de l'étude L'Office Notarial de la Porte des Vosges, SELAS - Notaires à Raon-l'Étape - N° SIRET : 84771039900019

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Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Coordonnées : 48.410313, 6.866610
Total : 126 580€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 19 660€
Valeur du bien : 118 660€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9047€/an
Fourchette totale : 607€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 11231€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :838,24 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 015 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+10 985€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-38 565€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 686,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 138,32€
Coût de l'assurance :15 189,60€
Taxe foncière : 904,69€/an
Soit par mois : 75,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement et du plan de travail, peinture, et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 660 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 500€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raon-l'Étape (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 047 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 580 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 585 €
Revenus locatifs : +9 047 €
Charges déductibles : -25 585 €
Résultat foncier Année 1 : -16 538 €(Déficit de 16 538 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 925 €/an
Revenus locatifs : +9 047 €
Charges déductibles : -5 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5837.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 047 €25 589 €4 417 €-16 542 €10 700 €5 842 €5 842 €
29 228 €5 814 €4 301 €3 414 €--2 428 €
39 412 €5 694 €4 182 €3 718 €---
49 601 €5 571 €4 058 €4 030 €---
59 793 €5 443 €3 930 €4 350 €---
69 989 €5 310 €3 798 €4 679 €---
710 188 €5 172 €3 660 €5 016 €---
810 392 €5 030 €3 518 €5 362 €---
910 600 €4 883 €3 370 €5 717 €---
1010 812 €4 730 €3 217 €6 082 €---
1111 028 €4 571 €3 059 €6 457 €---
1211 249 €4 408 €2 895 €6 841 €---
1311 474 €4 238 €2 725 €7 236 €---
1411 703 €4 062 €2 550 €7 641 €---
1511 937 €3 880 €2 367 €8 058 €---
1612 176 €3 691 €2 179 €8 485 €---
1712 419 €3 495 €1 983 €8 924 €---
1812 668 €3 293 €1 780 €9 375 €---
1912 921 €3 083 €1 571 €9 838 €---
2013 180 €2 866 €1 353 €10 314 €---
2113 443 €2 640 €1 128 €10 803 €---
2213 712 €2 407 €895 €11 305 €---
2313 986 €2 166 €653 €11 821 €---
2414 266 €1 915 €403 €12 351 €---
2514 551 €1 656 €144 €12 895 €---
TOTAL289 775 €121 605 €64 138 €168 170 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 900 €-3 210 €+5 110 €
2+1 900 €0 €+1 900 €
3+1 900 €+387 €+1 513 €
4+1 900 €+1 209 €+691 €
5+1 900 €+1 305 €+595 €
6+1 900 €+1 404 €+496 €
7+1 900 €+1 505 €+395 €
8+1 900 €+1 609 €+291 €
9+1 900 €+1 715 €+185 €
10+1 900 €+1 825 €+75 €
11+1 900 €+1 937 €-37 €
12+1 900 €+2 052 €-152 €
13+1 900 €+2 171 €-271 €
14+1 900 €+2 292 €-392 €
15+1 900 €+2 417 €-517 €
16+1 900 €+2 546 €-646 €
17+1 900 €+2 677 €-777 €
18+1 900 €+2 813 €-913 €
19+1 900 €+2 951 €-1 051 €
20+1 900 €+3 094 €-1 194 €
21+1 900 €+3 241 €-1 341 €
22+1 900 €+3 391 €-1 491 €
23+1 900 €+3 546 €-1 646 €
24+1 900 €+3 705 €-1 805 €
25+1 900 €+3 869 €-1 969 €
Total+47 500 €+50 451 €+-2 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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