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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface47m²
Coût Total430 300€
Loyer Annuel6 277€
Rentabilité1.46%
Cashflow/mois-1 857€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 40 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 851,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 47 m² - Appartement 2 pièces 47 m²

Hyper centre, rue du Grand Gonnet, grand T2 bis de 47m2 au quatrième étage d'un immeuble d'avant 1949. Actuellement loué 320€HC , pas de retard de loyer . Rentabilité brut à 9,6% . Isolation de la toiture faite en 2025 Visite virtuelle disponible Contacter Mélanie

Surface : 47 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 44 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/10/2025

Consommation énergie primaire : 526 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 860 € et 2 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.436720, 4.386389
Total : 430 300€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 387 100€
Valeur du bien : 427 100€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6277€/an
Fourchette totale : 396€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 4750€ - 8293€/an
Rentabilité brute :1.46%
Fourchette de rentabilité :1.10% - 1.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :430 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 099,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :121,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 221,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :199 458,65€
Coût de l'assurance :36 575,50€
Taxe foncière : 627,66€/an
Soit par mois : 52,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 106,67€/mois
Soit par an : 1 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 523,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 380,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 857,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 526 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :387 100 €(8 236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:329 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 47 m² × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 500€ = 5000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture et revêtement de sol pour 2 chambres (27 m²): 27 m² × 60€ = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Total:30 900€
    Somme des estimations des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 336 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 277 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 430 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 463 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 280 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 387 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 404 317 €
Revenus locatifs : +6 277 €
Charges déductibles : -404 317 €
Résultat foncier Année 1 : -398 040 €(Déficit de 398 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 376 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 217 €/an
Revenus locatifs : +6 277 €
Charges déductibles : -17 217 €
Résultat foncier Années 2+ : -10 940 €/an(Déficit de 10 940 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 369070.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 277 €404 330 €13 859 €-398 054 €21 400 €376 654 €376 654 €
26 402 €16 855 €13 485 €-10 453 €3 371 €7 082 €383 736 €
36 530 €16 468 €13 097 €-9 938 €3 371 €6 567 €390 303 €
46 661 €16 068 €12 697 €-9 407 €3 371 €6 036 €396 339 €
56 794 €15 654 €12 284 €-8 860 €3 371 €5 490 €401 829 €
66 930 €15 227 €11 856 €-8 297 €3 371 €4 927 €406 756 €
77 068 €14 786 €11 415 €-7 717 €3 371 €4 347 €411 102 €
87 210 €14 330 €10 959 €-7 120 €3 371 €3 750 €414 852 €
97 354 €13 859 €10 488 €-6 505 €3 371 €3 134 €417 986 €
107 501 €13 373 €10 002 €-5 872 €3 371 €2 501 €420 487 €
117 651 €12 870 €9 499 €-5 219 €3 371 €1 848 €422 335 €
127 804 €12 351 €8 980 €-4 547 €3 371 €1 176 €46 858 €
137 960 €11 814 €8 444 €-3 854 €3 371 €483 €40 259 €
148 119 €11 260 €7 889 €-3 141 €3 141 €-33 692 €
158 282 €10 688 €7 317 €-2 406 €2 406 €-27 656 €
168 447 €10 096 €6 726 €-1 649 €1 649 €-22 166 €
178 616 €9 485 €6 114 €-869 €869 €-17 239 €
188 789 €8 854 €5 483 €-65 €65 €-12 893 €
198 964 €8 202 €4 831 €763 €--8 380 €
209 144 €7 528 €4 157 €1 616 €--4 393 €
219 327 €6 832 €3 461 €2 495 €--1 013 €
229 513 €6 113 €2 742 €3 400 €---
239 703 €5 370 €1 999 €4 333 €---
249 897 €4 603 €1 232 €5 295 €---
2510 095 €3 810 €439 €6 286 €---
TOTAL201 040 €670 826 €199 459 €-469 786 €69 978 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 20 993 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -469 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 318 €-6 420 €+7 738 €
2+1 318 €-1 011 €+2 329 €
3+1 318 €-1 011 €+2 329 €
4+1 318 €-1 011 €+2 329 €
5+1 318 €-1 011 €+2 329 €
6+1 318 €-1 011 €+2 329 €
7+1 318 €-1 011 €+2 329 €
8+1 318 €-1 011 €+2 329 €
9+1 318 €-1 011 €+2 329 €
10+1 318 €-1 011 €+2 329 €
11+1 318 €-1 011 €+2 329 €
12+1 318 €-1 011 €+2 329 €
13+1 318 €-1 011 €+2 329 €
14+1 318 €-942 €+2 260 €
15+1 318 €-722 €+2 040 €
16+1 318 €-495 €+1 813 €
17+1 318 €-261 €+1 579 €
18+1 318 €-20 €+1 338 €
19+1 318 €0 €+1 318 €
20+1 318 €0 €+1 318 €
21+1 318 €0 €+1 318 €
22+1 318 €+716 €+602 €
23+1 318 €+1 300 €+18 €
24+1 318 €+1 588 €-270 €
25+1 318 €+1 886 €-568 €
Total+32 950 €-15 503 €+48 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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