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Immeuble 2 appartements

VilleÉpoisses (21)
Surface140m²
Coût Total98 400€
Loyer Annuel11 580€
Rentabilité11.77%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

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Ville : Époisses
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21460
Coordonnées : 47.506600, 4.173870
Total : 98 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 8.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11580€/an
Fourchette totale : 792€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 9509€ - 14102€/an
Rentabilité brute :11.77%
Fourchette de rentabilité :9.66% - 14.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 593,66€
Coût de l'assurance :8 610,00€
Taxe foncière : 1 157,97€/an
Soit par mois : 96,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 964,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé pour les chambres
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et réparation des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 580 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 400 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 854 €
Revenus locatifs : +11 580 €
Charges déductibles : -16 854 €
Résultat foncier Année 1 : -5 275 €(Déficit de 5 275 €)
Imputable sur revenu global : 5 275 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 854 €/an
Revenus locatifs : +11 580 €
Charges déductibles : -4 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 725 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 580 €16 857 €3 355 €-5 278 €5 278 €--
211 811 €4 769 €3 267 €7 042 €---
312 048 €4 677 €3 175 €7 370 €---
412 288 €4 583 €3 080 €7 706 €---
512 534 €4 484 €2 982 €8 050 €---
612 785 €4 383 €2 881 €8 402 €---
713 041 €4 278 €2 775 €8 763 €---
813 301 €4 169 €2 667 €9 132 €---
913 567 €4 056 €2 554 €9 511 €---
1013 839 €3 940 €2 437 €9 899 €---
1114 116 €3 819 €2 317 €10 296 €---
1214 398 €3 694 €2 192 €10 704 €---
1314 686 €3 565 €2 063 €11 121 €---
1414 980 €3 431 €1 929 €11 548 €---
1515 279 €3 293 €1 790 €11 986 €---
1615 585 €3 149 €1 647 €12 435 €---
1715 896 €3 001 €1 499 €12 895 €---
1816 214 €2 847 €1 345 €13 367 €---
1916 539 €2 689 €1 186 €13 850 €---
2016 869 €2 524 €1 022 €14 345 €---
2117 207 €2 354 €851 €14 853 €---
2217 551 €2 177 €675 €15 374 €---
2317 902 €1 995 €493 €15 907 €---
2418 260 €1 806 €304 €16 454 €---
2518 625 €1 611 €108 €17 014 €---
TOTAL370 902 €98 153 €48 594 €272 749 €5 278 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432 €-1 583 €+4 015 €
2+2 432 €+2 113 €+319 €
3+2 432 €+2 211 €+221 €
4+2 432 €+2 312 €+120 €
5+2 432 €+2 415 €+17 €
6+2 432 €+2 521 €-89 €
7+2 432 €+2 629 €-197 €
8+2 432 €+2 740 €-308 €
9+2 432 €+2 853 €-421 €
10+2 432 €+2 970 €-538 €
11+2 432 €+3 089 €-657 €
12+2 432 €+3 211 €-779 €
13+2 432 €+3 336 €-904 €
14+2 432 €+3 465 €-1 033 €
15+2 432 €+3 596 €-1 164 €
16+2 432 €+3 731 €-1 299 €
17+2 432 €+3 869 €-1 437 €
18+2 432 €+4 010 €-1 578 €
19+2 432 €+4 155 €-1 723 €
20+2 432 €+4 304 €-1 872 €
21+2 432 €+4 456 €-2 024 €
22+2 432 €+4 612 €-2 180 €
23+2 432 €+4 772 €-2 340 €
24+2 432 €+4 936 €-2 504 €
25+2 432 €+5 104 €-2 672 €
Total+60 800 €+81 825 €+-21 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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