Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface81m²
Coût Total112 950€
Loyer Annuel7 611€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 617,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Entre Néris et Commentry, sur secteur campagne, maison d'environ 80 m² avec une possibilité de 170 m² à rénover entièrement. Séjour, cuisine, salle d'eau, 2 chambres et un bureau. Le tout sur un terrain d'environ 1377 m². Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.307430, 2.684930
Total : 112 950€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 58 950€
Valeur du bien : 108 950€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7611€/an
Fourchette totale : 491€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 5893€ - 9830€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :33,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 591,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 333,00€
Coût de l'assurance :10 165,50€
Taxe foncière : 761,07€/an
Soit par mois : 63,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 506 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 950 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 500€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 40€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 260€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néris-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 611 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 950 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 875 €
Revenus locatifs : +7 611 €
Charges déductibles : -63 875 €
Résultat foncier Année 1 : -56 265 €(Déficit de 56 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 925 €/an
Revenus locatifs : +7 611 €
Charges déductibles : -4 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34864.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 611 €63 879 €3 761 €-56 268 €21 400 €34 868 €34 868 €
27 763 €4 829 €3 661 €2 934 €--31 934 €
37 918 €4 725 €3 557 €3 193 €--28 741 €
48 076 €4 618 €3 450 €3 459 €--25 283 €
58 238 €4 507 €3 339 €3 731 €--21 552 €
68 403 €4 392 €3 225 €4 011 €--17 541 €
78 571 €4 274 €3 106 €4 297 €--13 244 €
88 742 €4 151 €2 983 €4 591 €--8 652 €
98 917 €4 024 €2 856 €4 893 €--3 759 €
109 095 €3 893 €2 725 €5 203 €---
119 277 €3 757 €2 589 €5 520 €---
129 463 €3 617 €2 449 €5 846 €---
139 652 €3 471 €2 304 €6 181 €---
149 845 €3 321 €2 153 €6 524 €---
1510 042 €3 166 €1 998 €6 876 €---
1610 243 €3 005 €1 838 €7 238 €---
1710 448 €2 839 €1 671 €7 609 €---
1810 657 €2 667 €1 500 €7 989 €---
1910 870 €2 490 €1 322 €8 380 €---
2011 087 €2 306 €1 138 €8 781 €---
2111 309 €2 116 €948 €9 193 €---
2211 535 €1 919 €752 €9 616 €---
2311 766 €1 716 €548 €10 050 €---
2412 001 €1 506 €338 €10 496 €---
2512 241 €1 288 €121 €10 953 €---
TOTAL243 772 €142 475 €54 333 €101 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-6 420 €+8 018 €
2+1 598 €0 €+1 598 €
3+1 598 €0 €+1 598 €
4+1 598 €0 €+1 598 €
5+1 598 €0 €+1 598 €
6+1 598 €0 €+1 598 €
7+1 598 €0 €+1 598 €
8+1 598 €0 €+1 598 €
9+1 598 €0 €+1 598 €
10+1 598 €+433 €+1 165 €
11+1 598 €+1 656 €-58 €
12+1 598 €+1 754 €-156 €
13+1 598 €+1 854 €-256 €
14+1 598 €+1 957 €-359 €
15+1 598 €+2 063 €-465 €
16+1 598 €+2 171 €-573 €
17+1 598 €+2 283 €-685 €
18+1 598 €+2 397 €-799 €
19+1 598 €+2 514 €-916 €
20+1 598 €+2 634 €-1 036 €
21+1 598 €+2 758 €-1 160 €
22+1 598 €+2 885 €-1 287 €
23+1 598 €+3 015 €-1 417 €
24+1 598 €+3 149 €-1 551 €
25+1 598 €+3 286 €-1 688 €
Total+39 950 €+30 389 €+9 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →