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Appartement à vendre

VilleGisors (27)
Surface137m²
Coût Total219 250€
Loyer Annuel17 274€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 1 306,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Gisors, en plein cœur du centre ville, Magnifique appartement de 136m² avec 3 chambres, au 2ème étage, offrant: Hall d'entrée desservant un beau séjour double de 43m² avec balcon, cuisine aménagée avec balcon, 3 chambres, salle de bains, wc, chauffage central gaz de ville, magnifique vue sur le château de Gisors et également sur l'église. Réf: 6790 Référence agence : 6790

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.278676, 1.775433
Total : 219 250€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 25 930€
Valeur du bien : 204 930€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1439€/mois
Loyer annuel estimé : 17274€/an
Fourchette totale : 1149€ - 1803€/mois
Fourchette annuelle : 13791€ - 21637€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,06 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 354 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-130 354€ (-42.1%)
Marge achat-revente :90 104€ (29.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 134,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 977,60€
Coût de l'assurance :19 184,38€
Taxe foncière : 1 727,38€/an
Soit par mois : 143,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 439,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 278,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et plan de travail usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification des éléments sanitaires et rafraîchissement des joints
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais vérification recommandée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et rafraîchissement des revêtements de sol et peinture si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 65 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement possible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 930 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:780€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 950€
    Rafraîchissement salon: 65 m² × 30€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Vérification plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 274 €/an
Calcul : 1 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 250 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 501 €
Revenus locatifs : +17 274 €
Charges déductibles : -35 501 €
Résultat foncier Année 1 : -18 228 €(Déficit de 18 228 €)
Imputable sur revenu global : 18 228 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 571 €/an
Revenus locatifs : +17 274 €
Charges déductibles : -9 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 702 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 274 €35 508 €7 084 €-18 234 €18 234 €--
217 619 €9 387 €6 892 €8 232 €---
317 972 €9 189 €6 694 €8 782 €---
418 331 €8 985 €6 490 €9 346 €---
518 698 €8 774 €6 279 €9 924 €---
619 072 €8 556 €6 061 €10 516 €---
719 453 €8 330 €5 836 €11 123 €---
819 842 €8 098 €5 603 €11 745 €---
920 239 €7 857 €5 362 €12 382 €---
1020 644 €7 609 €5 114 €13 035 €---
1121 057 €7 352 €4 857 €13 705 €---
1221 478 €7 086 €4 592 €14 391 €---
1321 907 €6 812 €4 318 €15 095 €---
1422 346 €6 529 €4 034 €15 816 €---
1522 792 €6 237 €3 742 €16 556 €---
1623 248 €5 934 €3 440 €17 314 €---
1723 713 €5 622 €3 127 €18 091 €---
1824 188 €5 299 €2 804 €18 888 €---
1924 671 €4 966 €2 471 €19 706 €---
2025 165 €4 621 €2 127 €20 543 €---
2125 668 €4 265 €1 771 €21 403 €---
2226 181 €3 898 €1 403 €22 284 €---
2326 705 €3 518 €1 023 €23 187 €---
2427 239 €3 125 €630 €24 114 €---
2527 784 €2 719 €225 €25 064 €---
TOTAL553 286 €190 277 €101 978 €363 010 €18 234 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 470 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 628 €-5 470 €+9 098 €
2+3 628 €+2 470 €+1 158 €
3+3 628 €+2 635 €+993 €
4+3 628 €+2 804 €+824 €
5+3 628 €+2 977 €+651 €
6+3 628 €+3 155 €+473 €
7+3 628 €+3 337 €+291 €
8+3 628 €+3 523 €+105 €
9+3 628 €+3 715 €-87 €
10+3 628 €+3 911 €-283 €
11+3 628 €+4 111 €-483 €
12+3 628 €+4 317 €-689 €
13+3 628 €+4 529 €-901 €
14+3 628 €+4 745 €-1 117 €
15+3 628 €+4 967 €-1 339 €
16+3 628 €+5 194 €-1 566 €
17+3 628 €+5 427 €-1 799 €
18+3 628 €+5 667 €-2 039 €
19+3 628 €+5 912 €-2 284 €
20+3 628 €+6 163 €-2 535 €
21+3 628 €+6 421 €-2 793 €
22+3 628 €+6 685 €-3 057 €
23+3 628 €+6 956 €-3 328 €
24+3 628 €+7 234 €-3 606 €
25+3 628 €+7 519 €-3 891 €
Total+90 700 €+108 903 €+-18 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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