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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface75.3m²
Coût Total158 620€
Loyer Annuel9 709€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 75.3 m²
Prix au m² : 1 713,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Votre agence Century 21 Trois Rois a le plaisir de vous proposer à la vente sur la commune de SAINT JEAN DE LA RUELLE proche du centre commercial et avec un accès rapide à la tangentielle, cet appartement 4 pièces, au 3ème étage sans ascenseur d'une résidence sécurisée comprenant une entrée avec rangements, un salon avec accès sur un grand balcon, un séjour avec possibilité de faire une troisième chambre, une cuisine ouverte aménagée et équipée avec cellier, deux chambres dont une avec un placard de rangement, une salle d'eau et des WC séparés. Une cave et une place de parking extérieure complètent ce bien. Le chauffage est collectif au gaz et la production d'eau chaude individuelle au gaz. La provision de charges comprend : l'entretien des parties communes ainsi que des espaces verts, les ordures ménagères, le chauffage et l'eau froide. A visiter sans tarder ! Prix : 129000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 86 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 2100.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 800.0 € et 1110.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Julie POUPEAU EI, agent commercial (RSAC 008335687)

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.906445, 1.874789
Total : 158 620€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 148 300€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.3m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9709€/an
Fourchette totale : 701€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 8410€ - 11210€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 679,25 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 448 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+2 552€ (+2.0%)
Marge achat-revente :-32 172€ (-25.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 830,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 062,26€
Coût de l'assurance :13 482,70€
Taxe foncière : 970,92€/an
Soit par mois : 80,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 809,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 086,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système de production d'eau chaude au gaz
Quantité: 1 système pour 75.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant tous les équipements, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Entretien parquet: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 235 €
Revenus locatifs : +9 709 €
Charges déductibles : -28 235 €
Résultat foncier Année 1 : -18 526 €(Déficit de 18 526 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 935 €/an
Revenus locatifs : +9 709 €
Charges déductibles : -8 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7825.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 709 €28 240 €5 330 €-18 531 €10 700 €7 831 €7 831 €
29 903 €8 798 €5 188 €1 105 €--6 726 €
310 101 €8 652 €5 042 €1 450 €--5 276 €
410 303 €8 500 €4 890 €1 803 €--3 473 €
510 510 €8 344 €4 734 €2 166 €--1 307 €
610 720 €8 182 €4 571 €2 538 €---
710 934 €8 014 €4 404 €2 920 €---
811 153 €7 841 €4 230 €3 312 €---
911 376 €7 661 €4 051 €3 715 €---
1011 603 €7 475 €3 865 €4 128 €---
1111 835 €7 283 €3 673 €4 552 €---
1212 072 €7 085 €3 474 €4 988 €---
1312 314 €6 879 €3 269 €5 435 €---
1412 560 €6 666 €3 056 €5 894 €---
1512 811 €6 446 €2 836 €6 365 €---
1613 067 €6 219 €2 608 €6 849 €---
1713 329 €5 983 €2 373 €7 346 €---
1813 595 €5 740 €2 129 €7 856 €---
1913 867 €5 487 €1 877 €8 380 €---
2014 144 €5 227 €1 616 €8 918 €---
2114 427 €4 957 €1 347 €9 470 €---
2214 716 €4 678 €1 068 €10 038 €---
2315 010 €4 389 €779 €10 621 €---
2415 310 €4 091 €480 €11 220 €---
2515 617 €3 782 €171 €11 835 €---
TOTAL310 989 €186 618 €77 062 €124 371 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039 €-3 210 €+5 249 €
2+2 039 €0 €+2 039 €
3+2 039 €0 €+2 039 €
4+2 039 €0 €+2 039 €
5+2 039 €0 €+2 039 €
6+2 039 €+369 €+1 670 €
7+2 039 €+876 €+1 163 €
8+2 039 €+994 €+1 045 €
9+2 039 €+1 114 €+925 €
10+2 039 €+1 238 €+801 €
11+2 039 €+1 366 €+673 €
12+2 039 €+1 496 €+543 €
13+2 039 €+1 630 €+409 €
14+2 039 €+1 768 €+271 €
15+2 039 €+1 909 €+130 €
16+2 039 €+2 055 €-16 €
17+2 039 €+2 204 €-165 €
18+2 039 €+2 357 €-318 €
19+2 039 €+2 514 €-475 €
20+2 039 €+2 675 €-636 €
21+2 039 €+2 841 €-802 €
22+2 039 €+3 011 €-972 €
23+2 039 €+3 186 €-1 147 €
24+2 039 €+3 366 €-1 327 €
25+2 039 €+3 551 €-1 512 €
Total+50 975 €+37 311 €+13 664 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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