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Idéal investisseur

Bien expiré
VilleSault-Brénaz (01)
Surface75m²
Coût Total121 000€
Loyer Annuel8 695€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 100 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3

Situé au sud de Lagnieu, cet immeuble en pierre composé de trois logements de type T1 plus combles aménageables est disponible à la vente. Acuellement deux logements sont loués, le troisième est libre. Situé à proximité des commerces et écoles primaires, il se prête à la location à l'année ou en courte durée. Des parkings sont facilement accessibles à proximité. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Pour tout renseignement, veuillez contacter Monsieur MULLER Pascal au 06.08.45.98.03 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.muller-immobilier.com/i/redac/honoraires

Ville : Sault-Brénaz
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01150
Coordonnées : 45.860665, 5.411913
Total : 121 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 113 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8695€/an
Fourchette totale : 556€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 6667€ - 11340€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :35,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 142,83€
Coût de l'assurance :10 587,50€
Taxe foncière : 869,54€/an
Soit par mois : 72,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 687 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 695 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 439 €
Revenus locatifs : +8 695 €
Charges déductibles : -18 439 €
Résultat foncier Année 1 : -9 743 €(Déficit de 9 743 €)
Imputable sur revenu global : 9 743 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 439 €/an
Revenus locatifs : +8 695 €
Charges déductibles : -5 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 257 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 695 €18 443 €4 150 €-9 747 €9 747 €--
28 869 €5 334 €4 041 €3 536 €---
39 047 €5 221 €3 928 €3 826 €---
49 228 €5 104 €3 811 €4 124 €---
59 412 €4 983 €3 690 €4 430 €---
69 600 €4 857 €3 564 €4 743 €---
79 792 €4 727 €3 434 €5 065 €---
89 988 €4 593 €3 300 €5 395 €---
910 188 €4 454 €3 161 €5 734 €---
1010 392 €4 310 €3 017 €6 082 €---
1110 600 €4 161 €2 868 €6 439 €---
1210 812 €4 006 €2 713 €6 805 €---
1311 028 €3 847 €2 554 €7 181 €---
1411 248 €3 681 €2 388 €7 567 €---
1511 473 €3 510 €2 217 €7 964 €---
1611 703 €3 333 €2 040 €8 370 €---
1711 937 €3 149 €1 856 €8 788 €---
1812 176 €2 959 €1 666 €9 217 €---
1912 419 €2 762 €1 469 €9 657 €---
2012 668 €2 559 €1 266 €10 109 €---
2112 921 €2 348 €1 055 €10 573 €---
2213 179 €2 130 €836 €11 050 €---
2313 443 €1 904 €610 €11 539 €---
2413 712 €1 670 €377 €12 042 €---
2513 986 €1 427 €134 €12 559 €---
TOTAL278 518 €105 469 €60 143 €173 049 €9 747 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 924 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 826 €-2 924 €+4 750 €
2+1 826 €+1 061 €+765 €
3+1 826 €+1 148 €+678 €
4+1 826 €+1 237 €+589 €
5+1 826 €+1 329 €+497 €
6+1 826 €+1 423 €+403 €
7+1 826 €+1 520 €+306 €
8+1 826 €+1 619 €+207 €
9+1 826 €+1 720 €+106 €
10+1 826 €+1 825 €+1 €
11+1 826 €+1 932 €-106 €
12+1 826 €+2 042 €-216 €
13+1 826 €+2 154 €-328 €
14+1 826 €+2 270 €-444 €
15+1 826 €+2 389 €-563 €
16+1 826 €+2 511 €-685 €
17+1 826 €+2 636 €-810 €
18+1 826 €+2 765 €-939 €
19+1 826 €+2 897 €-1 071 €
20+1 826 €+3 033 €-1 207 €
21+1 826 €+3 172 €-1 346 €
22+1 826 €+3 315 €-1 489 €
23+1 826 €+3 462 €-1 636 €
24+1 826 €+3 613 €-1 787 €
25+1 826 €+3 768 €-1 942 €
Total+45 650 €+51 915 €+-6 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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