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Appartement 3 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface67
Coût Total101 872
Loyer Annuel6 998
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 968,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

A CARCASSONNE dans un immeuble proche du centre ville, venez découvrir cet appartement au 2ème étage avec une superbe vue dégagée. Il se compose d'un séjour lumineux avec un balcon, d'une salle à manger, d'une cuisine séparée, de 2 chambres et d'une salle d'eau. La salle a manger peut faire office de 3ème chambre. Vous profiterez d'une vue sur les Pyrénées et même de la chambre d'une vue sur la Cité de Carcassonne Une cave complète le bien

Surface : 67 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 140

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.227436, 2.364833
Total : 101 872
Prix d'acquisition : 64 900
Travaux : 31 780
Valeur du bien : 96 680
Frais de notaire : 5 192
Coût estimé : 5 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 468€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5614€ - 8725€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 872
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 166,76
Coût de l'assurance :8 913,80
Taxe foncière : 699,84€/an
Soit par mois : 58,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 780(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 2400€ = 2400€ (installation comprise)
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 520
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (main d'œuvre comprise)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 872 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 236
Revenus locatifs : +6 998
Charges déductibles : -36 236
Résultat foncier Année 1 : -29 237(Déficit de 29 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 837
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 456 €/an
Revenus locatifs : +6 998
Charges déductibles : -4 456
Résultat foncier Années 2+ : 2 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7837.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 99836 2393 403-29 24121 400 €7 841 €7 841 €
27 1384 3683 3122 770--5 071 €
37 2814 2753 2183 006--2 064 €
47 4274 1783 1213 249---
57 5754 0783 0213 498---
67 7273 9742 9183 753---
77 8813 8672 8104 015---
88 0393 7562 6994 283---
98 2003 6412 5854 559---
108 3643 5222 4664 841---
118 5313 4002 3435 131---
128 7023 2732 2165 429---
138 8763 1412 0855 734---
149 0533 0051 9496 048---
159 2342 8651 8096 369---
169 4192 7201 6636 699---
179 6072 5691 5137 038---
189 7992 4141 3587 386---
199 9952 2531 1977 742---
2010 1952 0871 0308 109---
2110 3991 9158588 485---
2210 6071 7376808 870---
2310 8191 5534969 267---
2411 0361 3623069 673---
2511 2571 16610910 091---
TOTAL224 161107 35749 167116 80521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 805
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470-6 420+7 890
2+1 4700+1 470
3+1 4700+1 470
4+1 470+355+1 115
5+1 470+1 049+421
6+1 470+1 126+344
7+1 470+1 204+266
8+1 470+1 285+185
9+1 470+1 368+102
10+1 470+1 452+18
11+1 470+1 539-69
12+1 470+1 629-159
13+1 470+1 720-250
14+1 470+1 814-344
15+1 470+1 911-441
16+1 470+2 010-540
17+1 470+2 111-641
18+1 470+2 216-746
19+1 470+2 323-853
20+1 470+2 433-963
21+1 470+2 545-1 075
22+1 470+2 661-1 191
23+1 470+2 780-1 310
24+1 470+2 902-1 432
25+1 470+3 027-1 557
Total+36 750+35 041+1 709
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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