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Appartement 2 chambre(s) à vendre

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface74m²
Coût Total95 820€
Loyer Annuel6 345€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 57 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 770,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Appartement 2 chambre(s) à vendre - 57 000 €

GRAY – Charmant Duplex T3 de 74 m² – Idéal Premier Achat ou Investissement Avec une surface au sol totale de 74,15 m² (dont 64,20 m² en Loi Carrez), ce duplex représente une opportunité idéale, que ce soit pour une première acquisition ou pour un investissement locatif.

Description détaillée :

Une entrée accueillante. Une salle de bains avec placard. Un escalier menant à l'étage supérieur.

Deux chambres confortables. Appartement lumineux et bien agencé. Nombre de lots : 6. Ce bien vous est proposé par un Agent Mandataire.

. Afin d'optimiser les déplacements, une vidéo de l'appartement vous sera transmise avant chaque visite.

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.450402, 5.593266
Total : 95 820€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 34 260€
Valeur du bien : 91 260€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6345€/an
Fourchette totale : 429€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 5149€ - 7818€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :962,79 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 246 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-14 246€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-24 574€ (-34.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :27,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 705,47€
Coût de l'assurance :8 384,25€
Taxe foncière : 634,50€/an
Soit par mois : 52,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 555,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 260 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 345 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 456 €
Revenus locatifs : +6 345 €
Charges déductibles : -38 456 €
Résultat foncier Année 1 : -32 111 €(Déficit de 32 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 196 €/an
Revenus locatifs : +6 345 €
Charges déductibles : -4 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 149 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10710.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 345 €38 459 €3 229 €-32 114 €21 400 €10 714 €10 714 €
26 472 €4 113 €3 143 €2 359 €--8 355 €
36 601 €4 025 €3 055 €2 577 €--5 779 €
46 733 €3 933 €2 963 €2 800 €--2 979 €
56 868 €3 838 €2 868 €3 030 €---
67 005 €3 740 €2 770 €3 265 €---
77 145 €3 639 €2 669 €3 507 €---
87 288 €3 534 €2 564 €3 755 €---
97 434 €3 425 €2 455 €4 009 €---
107 583 €3 312 €2 343 €4 270 €---
117 734 €3 196 €2 226 €4 538 €---
127 889 €3 076 €2 106 €4 813 €---
138 047 €2 951 €1 981 €5 096 €---
148 208 €2 822 €1 853 €5 385 €---
158 372 €2 689 €1 719 €5 683 €---
168 539 €2 551 €1 581 €5 988 €---
178 710 €2 408 €1 439 €6 302 €---
188 884 €2 261 €1 291 €6 624 €---
199 062 €2 108 €1 138 €6 954 €---
209 243 €1 950 €980 €7 293 €---
219 428 €1 787 €817 €7 642 €---
229 617 €1 617 €647 €8 000 €---
239 809 €1 442 €472 €8 367 €---
2410 005 €1 261 €291 €8 744 €---
2510 205 €1 074 €104 €9 132 €---
TOTAL203 231 €105 212 €46 705 €98 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 332 €-6 420 €+7 752 €
2+1 332 €0 €+1 332 €
3+1 332 €0 €+1 332 €
4+1 332 €0 €+1 332 €
5+1 332 €+15 €+1 317 €
6+1 332 €+980 €+352 €
7+1 332 €+1 052 €+280 €
8+1 332 €+1 126 €+206 €
9+1 332 €+1 203 €+129 €
10+1 332 €+1 281 €+51 €
11+1 332 €+1 362 €-30 €
12+1 332 €+1 444 €-112 €
13+1 332 €+1 529 €-197 €
14+1 332 €+1 616 €-284 €
15+1 332 €+1 705 €-373 €
16+1 332 €+1 796 €-464 €
17+1 332 €+1 891 €-559 €
18+1 332 €+1 987 €-655 €
19+1 332 €+2 086 €-754 €
20+1 332 €+2 188 €-856 €
21+1 332 €+2 293 €-961 €
22+1 332 €+2 400 €-1 068 €
23+1 332 €+2 510 €-1 178 €
24+1 332 €+2 623 €-1 291 €
25+1 332 €+2 740 €-1 408 €
Total+33 300 €+29 406 €+3 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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