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Maison à vendre

VilleMarans (17)
Surface111.8m²
Coût Total205 626€
Loyer Annuel13 358€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 111.8 m²
Prix au m² : 1 332,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Salon (total 17 m²), 3 chambres, 5 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Située en plein coeur de Marans, à deux pas du port et des commodités, cette maison de ville à étage offre un beau potentiel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une véranda, une cuisine, un salon-séjour ainsi qu'une salle d'eau. À l'étage, trois chambres confortables et une pièce supplémentaire à aménager disposant d'une arrivée d'eau.

À l'extérieur, vous profiterez d'un grand garage et d'une cour.

Atouts : double vitrage, volets roulants, raccordement au tout-à-l'égout, grenier.

À proximité immédiate : écoles, commerces, supermarché, restaurants, port de plaisance, piscine, tennis, bibliothèque, boulangeries, poste, boucherie, etc.

Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Marans
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17230
Coordonnées : 46.316925, -0.981481
Total : 205 626€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 44 706€
Valeur du bien : 193 706€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111.8m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13358€/an
Fourchette totale : 872€ - 1421€/mois
Fourchette annuelle : 10462€ - 17054€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 857,96 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 719 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-58 719€ (-28.3%)
Marge achat-revente :2 093€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 078,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 899,16€
Coût de l'assurance :17 992,27€
Taxe foncière : 1 335,76€/an
Soit par mois : 111,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 113,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 189,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 111.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 706 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 826€
    Isolation toiture/combles: 111.8 m² × 70€/m² = 7826€, Main d'œuvre: 74€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture et joints: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 40€/m² = 560€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 358 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 626 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 706 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 664 €
Revenus locatifs : +13 358 €
Charges déductibles : -53 664 €
Résultat foncier Année 1 : -40 306 €(Déficit de 40 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 958 €/an
Revenus locatifs : +13 358 €
Charges déductibles : -8 958 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18906.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 358 €53 670 €6 909 €-40 313 €21 400 €18 913 €18 913 €
213 625 €8 781 €6 726 €4 844 €--14 069 €
313 897 €8 591 €6 536 €5 306 €--8 763 €
414 175 €8 395 €6 339 €5 780 €--2 983 €
514 459 €8 192 €6 136 €6 267 €---
614 748 €7 982 €5 926 €6 766 €---
715 043 €7 764 €5 709 €7 279 €---
815 344 €7 539 €5 484 €7 804 €---
915 651 €7 307 €5 251 €8 344 €---
1015 964 €7 066 €5 011 €8 898 €---
1116 283 €6 817 €4 762 €9 466 €---
1216 608 €6 559 €4 504 €10 049 €---
1316 941 €6 293 €4 237 €10 648 €---
1417 279 €6 017 €3 962 €11 262 €---
1517 625 €5 732 €3 676 €11 893 €---
1617 978 €5 437 €3 381 €12 541 €---
1718 337 €5 132 €3 076 €13 206 €---
1818 704 €4 816 €2 760 €13 888 €---
1919 078 €4 489 €2 434 €14 589 €---
2019 459 €4 151 €2 096 €15 308 €---
2119 849 €3 801 €1 746 €16 047 €---
2220 246 €3 440 €1 384 €16 806 €---
2320 651 €3 065 €1 010 €17 585 €---
2421 064 €2 678 €623 €18 385 €---
2521 485 €2 278 €222 €19 207 €---
TOTAL427 847 €195 991 €99 899 €231 855 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 805 €-6 420 €+9 225 €
2+2 805 €0 €+2 805 €
3+2 805 €0 €+2 805 €
4+2 805 €0 €+2 805 €
5+2 805 €+985 €+1 820 €
6+2 805 €+2 030 €+775 €
7+2 805 €+2 184 €+621 €
8+2 805 €+2 341 €+464 €
9+2 805 €+2 503 €+302 €
10+2 805 €+2 669 €+136 €
11+2 805 €+2 840 €-35 €
12+2 805 €+3 015 €-210 €
13+2 805 €+3 194 €-389 €
14+2 805 €+3 379 €-574 €
15+2 805 €+3 568 €-763 €
16+2 805 €+3 762 €-957 €
17+2 805 €+3 962 €-1 157 €
18+2 805 €+4 166 €-1 361 €
19+2 805 €+4 377 €-1 572 €
20+2 805 €+4 593 €-1 788 €
21+2 805 €+4 814 €-2 009 €
22+2 805 €+5 042 €-2 237 €
23+2 805 €+5 276 €-2 471 €
24+2 805 €+5 516 €-2 711 €
25+2 805 €+5 762 €-2 957 €
Total+70 125 €+69 557 €+568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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