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Maison à vendre

VilleMilly-la-Forêt (91)
Surface96m²
Coût Total221 220€
Loyer Annuel15 602€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 708,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 21,9 m²), 3 chambres, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

15 MIN SUD MILLY LA FORET,

Dans secteur calme, proche toutes commodités à pieds (gare RER D à 5 minutes, commerces, écoles), pavillon avec jardin clos d'environ 284 m² composé au rez-de-chaussée : d'un séjour, une cuisine, un WC, garage et une dépendance. A l'étage, un palier desservant 4 chambres, une salle de bains et un WC.

DPE : F (302KWh/m²/an) Anne FARINHA : Honoraires charge vendeur

Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Milly-la-Forêt
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91490
Coordonnées : 48.402729, 2.456190
Total : 221 220€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 208 100€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 13.54€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 17.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15602€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1656€/mois
Fourchette annuelle : 12252€ - 19868€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 126,31 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 126 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-136 126€ (-45.4%)
Marge achat-revente :78 906€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 143,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 893,88€
Coût de l'assurance :18 803,70€
Taxe foncière : 1 560,20€/an
Soit par mois : 130,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 100€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Milly-la-Forêt (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 602 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 553 €
Revenus locatifs : +15 602 €
Charges déductibles : -53 553 €
Résultat foncier Année 1 : -37 951 €(Déficit de 37 951 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 453 €/an
Revenus locatifs : +15 602 €
Charges déductibles : -9 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 149 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16550.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 602 €53 560 €7 147 €-37 958 €21 400 €16 558 €16 558 €
215 914 €9 266 €6 954 €6 648 €--9 910 €
316 232 €9 067 €6 755 €7 165 €--2 745 €
416 557 €8 861 €6 548 €7 696 €---
516 888 €8 648 €6 335 €8 240 €---
617 226 €8 428 €6 115 €8 798 €---
717 570 €8 200 €5 888 €9 370 €---
817 922 €7 966 €5 653 €9 956 €---
918 280 €7 723 €5 410 €10 557 €---
1018 646 €7 472 €5 160 €11 174 €---
1119 019 €7 213 €4 901 €11 806 €---
1219 399 €6 945 €4 633 €12 454 €---
1319 787 €6 669 €4 356 €13 118 €---
1420 183 €6 383 €4 071 €13 800 €---
1520 586 €6 088 €3 775 €14 499 €---
1620 998 €5 783 €3 470 €15 215 €---
1721 418 €5 468 €3 155 €15 951 €---
1821 847 €5 142 €2 830 €16 705 €---
1922 283 €4 806 €2 493 €17 478 €---
2022 729 €4 458 €2 146 €18 271 €---
2123 184 €4 099 €1 786 €19 085 €---
2223 647 €3 728 €1 415 €19 920 €---
2324 120 €3 344 €1 032 €20 776 €---
2424 603 €2 948 €636 €21 654 €---
2525 095 €2 539 €227 €22 556 €---
TOTAL499 736 €204 803 €102 894 €294 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 276 €-6 420 €+9 696 €
2+3 276 €0 €+3 276 €
3+3 276 €0 €+3 276 €
4+3 276 €+1 485 €+1 791 €
5+3 276 €+2 472 €+804 €
6+3 276 €+2 639 €+637 €
7+3 276 €+2 811 €+465 €
8+3 276 €+2 987 €+289 €
9+3 276 €+3 167 €+109 €
10+3 276 €+3 352 €-76 €
11+3 276 €+3 542 €-266 €
12+3 276 €+3 736 €-460 €
13+3 276 €+3 935 €-659 €
14+3 276 €+4 140 €-864 €
15+3 276 €+4 350 €-1 074 €
16+3 276 €+4 565 €-1 289 €
17+3 276 €+4 785 €-1 509 €
18+3 276 €+5 011 €-1 735 €
19+3 276 €+5 243 €-1 967 €
20+3 276 €+5 481 €-2 205 €
21+3 276 €+5 725 €-2 449 €
22+3 276 €+5 976 €-2 700 €
23+3 276 €+6 233 €-2 957 €
24+3 276 €+6 496 €-3 220 €
25+3 276 €+6 767 €-3 491 €
Total+81 900 €+88 480 €+-6 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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