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Duplex 6 pièces 181 m²

VilleAmiens (80)
Surface181m²
Coût Total332 000€
Loyer Annuel25 261€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 1 491,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement duplex À Vendre

Orpi vous propose en exclusivité dans la résidence de standing LES THERMES, copropriété de 8 logements, cet appartement en duplex anciennement a usage de bureaux. Vous entrez en rez de chaussée dans une entrée qui dessert un bureau, une chambre ou bureau, wc. Un escalier dessert le premier étage qui est distribué en une pièce centrale pouvant servir de séjour et qui est ouvert sur une cuisine, 3 chambres, une pièce intermédiaire, une pièce pouvant servir de salle de bains, un wc. 2 places de parking privatives. Chauffage central au gaz collectif avec décompteur qui est inclus dans les charges de copropriété. Ce bien très rare a la vente peut également être utilisé en bureaux. Référence agence : 3421 Référence annonce : V4PK-AS0-8O8 Date de réalisation du diagnostic : 27/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 480 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.908220, 2.252512
Total : 332 000€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 310 400€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2105€/mois
Loyer annuel estimé : 25261€/an
Fourchette totale : 1702€ - 2604€/mois
Fourchette annuelle : 20420€ - 31251€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 986,49 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :359 555 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-89 555€ (-24.9%)
Marge achat-revente :27 555€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 665,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :94,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 759,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 690,05€
Coût de l'assurance :28 220,00€
Taxe foncière : 2 526,13€/an
Soit par mois : 210,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 105,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 970,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - Cuisine à rafraîchir pour un meilleur confort
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des équipements sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - Salle de bain à rafraîchir pour un meilleur confort
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - Sol en bon état mais peut être amélioré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - Sol en bon état mais peut être amélioré
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - Sol en bon état mais peut être amélioré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage central: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol chambre: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Revêtement sol:600€
    Rafraîchissement revêtement sol entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffage, la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations réalistes pour des rénovations complètes. Les fenêtres sont chiffrées à un prix moyen pour du double vitrage performant.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 261 €/an
Calcul : 2 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 595 €
Revenus locatifs : +25 261 €
Charges déductibles : -55 595 €
Résultat foncier Année 1 : -30 334 €(Déficit de 30 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 195 €/an
Revenus locatifs : +25 261 €
Charges déductibles : -15 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8933.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 261 €55 606 €11 551 €-30 345 €21 400 €8 945 €8 945 €
225 766 €14 904 €11 249 €10 862 €---
326 282 €14 592 €10 937 €11 690 €---
426 807 €14 268 €10 613 €12 540 €---
527 344 €13 933 €10 278 €13 411 €---
627 890 €13 585 €9 930 €14 305 €---
728 448 €13 225 €9 570 €15 223 €---
829 017 €12 853 €9 198 €16 165 €---
929 598 €12 467 €8 812 €17 131 €---
1030 190 €12 067 €8 412 €18 123 €---
1130 793 €11 653 €7 998 €19 140 €---
1231 409 €11 224 €7 569 €20 185 €---
1332 037 €10 780 €7 125 €21 258 €---
1432 678 €10 320 €6 665 €22 359 €---
1533 332 €9 843 €6 188 €23 489 €---
1633 998 €9 349 €5 694 €24 649 €---
1734 678 €8 838 €5 183 €25 840 €---
1835 372 €8 308 €4 653 €27 064 €---
1936 079 €7 760 €4 105 €28 320 €---
2036 801 €7 192 €3 537 €29 609 €---
2137 537 €6 603 €2 948 €30 934 €---
2238 288 €5 994 €2 339 €32 294 €---
2339 053 €5 362 €1 707 €33 691 €---
2439 834 €4 708 €1 053 €35 126 €---
2540 631 €4 031 €376 €36 600 €---
TOTAL809 125 €299 463 €167 690 €509 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 305 €-6 420 €+11 725 €
2+5 305 €+575 €+4 730 €
3+5 305 €+3 507 €+1 798 €
4+5 305 €+3 762 €+1 543 €
5+5 305 €+4 023 €+1 282 €
6+5 305 €+4 292 €+1 013 €
7+5 305 €+4 567 €+738 €
8+5 305 €+4 849 €+456 €
9+5 305 €+5 139 €+166 €
10+5 305 €+5 437 €-132 €
11+5 305 €+5 742 €-437 €
12+5 305 €+6 056 €-751 €
13+5 305 €+6 377 €-1 072 €
14+5 305 €+6 708 €-1 403 €
15+5 305 €+7 047 €-1 742 €
16+5 305 €+7 395 €-2 090 €
17+5 305 €+7 752 €-2 447 €
18+5 305 €+8 119 €-2 814 €
19+5 305 €+8 496 €-3 191 €
20+5 305 €+8 883 €-3 578 €
21+5 305 €+9 280 €-3 975 €
22+5 305 €+9 688 €-4 383 €
23+5 305 €+10 107 €-4 802 €
24+5 305 €+10 538 €-5 233 €
25+5 305 €+10 980 €-5 675 €
Total+132 625 €+152 899 €+-20 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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