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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBégaar (40)
Surface161m²
Coût Total213 120€
Loyer Annuel18 878€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 987,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de cave

Située à Bégaar, cette maison offre de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Elle se compose de trois chambres spacieuses ainsi que de grandes pièces, offrant confort et facilité d'aménagement, le tout sur un terrain de plus de 1 000 m².

Ville : Bégaar
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40400
Coordonnées : 43.827500, -0.851530
Total : 213 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 200 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.96€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1573€/mois
Loyer annuel estimé : 18878€/an
Fourchette totale : 1282€ - 1931€/mois
Fourchette annuelle : 15380€ - 23172€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 763,37 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 902 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-124 902€ (-44.0%)
Marge achat-revente :70 782€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 129,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 958,69€
Coût de l'assurance :18 648,00€
Taxe foncière : 1 887,82€/an
Soit par mois : 157,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 573,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 286,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :286,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement de quelques meubles usés.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 supposé - salon nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager, remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 5 m² × 60€/m² = 300€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 3800€
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:15 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 750€ = 15000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bégaar (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 878 €/an
Calcul : 1 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 399 €
Revenus locatifs : +18 878 €
Charges déductibles : -51 399 €
Résultat foncier Année 1 : -32 521 €(Déficit de 32 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 999 €/an
Revenus locatifs : +18 878 €
Charges déductibles : -9 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11121.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 878 €51 406 €7 373 €-32 528 €21 400 €11 128 €11 128 €
219 256 €9 813 €7 179 €9 442 €--1 686 €
319 641 €9 613 €6 979 €10 028 €---
420 034 €9 406 €6 772 €10 628 €---
520 434 €9 192 €6 558 €11 243 €---
620 843 €8 969 €6 336 €11 874 €---
721 260 €8 739 €6 106 €12 520 €---
821 685 €8 501 €5 867 €13 184 €---
922 119 €8 255 €5 621 €13 864 €---
1022 561 €7 999 €5 365 €14 562 €---
1123 012 €7 735 €5 101 €15 278 €---
1223 473 €7 461 €4 827 €16 012 €---
1323 942 €7 177 €4 543 €16 765 €---
1424 421 €6 883 €4 249 €17 538 €---
1524 909 €6 579 €3 945 €18 330 €---
1625 408 €6 264 €3 630 €19 144 €---
1725 916 €5 938 €3 304 €19 978 €---
1826 434 €5 600 €2 966 €20 834 €---
1926 963 €5 250 €2 616 €21 713 €---
2027 502 €4 888 €2 254 €22 614 €---
2128 052 €4 512 €1 879 €23 540 €---
2228 613 €4 124 €1 490 €24 489 €---
2329 185 €3 721 €1 088 €25 464 €---
2429 769 €3 305 €671 €26 464 €---
2530 364 €2 873 €239 €27 491 €---
TOTAL604 673 €214 202 €106 959 €390 471 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 471 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 964 €-6 420 €+10 384 €
2+3 964 €0 €+3 964 €
3+3 964 €+2 503 €+1 461 €
4+3 964 €+3 188 €+776 €
5+3 964 €+3 373 €+591 €
6+3 964 €+3 562 €+402 €
7+3 964 €+3 756 €+208 €
8+3 964 €+3 955 €+9 €
9+3 964 €+4 159 €-195 €
10+3 964 €+4 369 €-405 €
11+3 964 €+4 583 €-619 €
12+3 964 €+4 804 €-840 €
13+3 964 €+5 030 €-1 066 €
14+3 964 €+5 261 €-1 297 €
15+3 964 €+5 499 €-1 535 €
16+3 964 €+5 743 €-1 779 €
17+3 964 €+5 993 €-2 029 €
18+3 964 €+6 250 €-2 286 €
19+3 964 €+6 514 €-2 550 €
20+3 964 €+6 784 €-2 820 €
21+3 964 €+7 062 €-3 098 €
22+3 964 €+7 347 €-3 383 €
23+3 964 €+7 639 €-3 675 €
24+3 964 €+7 939 €-3 975 €
25+3 964 €+8 247 €-4 283 €
Total+99 100 €+117 141 €+-18 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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