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Pavillon 4 pièces 120 m²

VillePoinçonnet (36)
Surface120m²
Coût Total173 240€
Loyer Annuel12 430€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 945,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 4 pièces 120 m²

Beau potentiel pour ce pavillon sur sous sol avec jardin à rénover : RDC : garage double, studio indépendant (une pièce; une chambre, une salle d'eau,wc, 1er étage : cuisine aménagée, séjour double, 2 chambres, salle d'eau et WC Terrain d'environ 610m2 Quartier calme (prévoir travaux de chauffage, isolation, menuiseries...) Visite virtuelle sur demande

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 312 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 740 € et 6 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Poinçonnet
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36330
Coordonnées : 46.770164, 1.749439
Total : 173 240€
Prix d'acquisition : 113 500€
Travaux : 50 660€
Valeur du bien : 164 160€
Frais de notaire : 9 080€
Coût estimé : 9 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12430€/an
Fourchette totale : 843€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 10117€ - 15272€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,5 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 500 €
Prix d'achat :113 500 €
Décote à l'achat :-74 000€ (-39.5%)
Marge achat-revente :14 260€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 944,08€
Coût de l'assurance :15 158,50€
Taxe foncière : 1 242,98€/an
Soit par mois : 103,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 660 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€ = 2000€ (incluant peinture et mise aux normes électricité)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poinçonnet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 430 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 497 €
Revenus locatifs : +12 430 €
Charges déductibles : -58 497 €
Résultat foncier Année 1 : -46 067 €(Déficit de 46 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 837 €/an
Revenus locatifs : +12 430 €
Charges déductibles : -7 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24666.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 775 €(65% de 113 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 683 €/an
Calcul : 73 775 € × 3,636% = 2 683 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 430 €58 502 €5 993 €-46 073 €21 400 €24 673 €24 673 €
212 678 €7 685 €5 836 €4 993 €--19 679 €
312 932 €7 523 €5 673 €5 409 €--14 270 €
413 191 €7 354 €5 505 €5 836 €--8 434 €
513 454 €7 180 €5 331 €6 274 €--2 160 €
613 724 €6 999 €5 150 €6 724 €---
713 998 €6 812 €4 963 €7 186 €---
814 278 €6 619 €4 770 €7 659 €---
914 564 €6 418 €4 569 €8 145 €---
1014 855 €6 211 €4 361 €8 644 €---
1115 152 €5 996 €4 146 €9 156 €---
1215 455 €5 773 €3 924 €9 682 €---
1315 764 €5 542 €3 693 €10 222 €---
1416 079 €5 304 €3 454 €10 776 €---
1516 401 €5 056 €3 207 €11 345 €---
1616 729 €4 800 €2 951 €11 929 €---
1717 063 €4 535 €2 686 €12 529 €---
1817 405 €4 260 €2 411 €13 144 €---
1917 753 €3 976 €2 127 €13 777 €---
2018 108 €3 681 €1 832 €14 427 €---
2118 470 €3 376 €1 527 €15 094 €---
2218 839 €3 061 €1 211 €15 779 €---
2319 216 €2 733 €884 €16 483 €---
2419 601 €2 395 €545 €17 206 €---
2519 993 €2 044 €195 €17 949 €---
TOTAL398 131 €183 837 €86 944 €214 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 610 €-6 420 €+9 030 €
2+2 610 €0 €+2 610 €
3+2 610 €0 €+2 610 €
4+2 610 €0 €+2 610 €
5+2 610 €0 €+2 610 €
6+2 610 €+1 369 €+1 241 €
7+2 610 €+2 156 €+454 €
8+2 610 €+2 298 €+312 €
9+2 610 €+2 444 €+166 €
10+2 610 €+2 593 €+17 €
11+2 610 €+2 747 €-137 €
12+2 610 €+2 905 €-295 €
13+2 610 €+3 066 €-456 €
14+2 610 €+3 233 €-623 €
15+2 610 €+3 403 €-793 €
16+2 610 €+3 579 €-969 €
17+2 610 €+3 759 €-1 149 €
18+2 610 €+3 943 €-1 333 €
19+2 610 €+4 133 €-1 523 €
20+2 610 €+4 328 €-1 718 €
21+2 610 €+4 528 €-1 918 €
22+2 610 €+4 734 €-2 124 €
23+2 610 €+4 945 €-2 335 €
24+2 610 €+5 162 €-2 552 €
25+2 610 €+5 385 €-2 775 €
Total+65 250 €+64 288 €+962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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