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Maison 5 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleLuzech (46)
Surface127m²
Coût Total161 520€
Loyer Annuel13 302€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 858,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 127 m² - Maison 5 pièces 127 m²

Au coeur d'un charmant village, découvrez cette maison en pierres à rafraîchir. Elle dispose de 148 m2 habitables. Le rez-de-chaussée comprend un grand garage (41m2) ainsi qu'une entrée. Le premier étage offre un vaste séjour (40 m2) équipé d'un poêle à granulés, une cuisine semi-ouverte (14 m2), et une salle d'eau avec wc. Au deuxième étage, un palier dessert quatre chambres (14/12/10/14 m2) et une salle de bain avec wc. Menuiseries en double vitrage bois. Poêle à granulés et chauffages électriques récents, assainissement tout-à-l'égout. À proximité du centre de Luzech avec ses commerces et sa cité scolaire, et à 25km de Cahors.

Surface : 127 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/04/2025

Consommation énergie primaire : 283 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Luzech
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.478973, 1.286436
Total : 161 520€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 152 800€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13302€/an
Fourchette totale : 892€ - 1378€/mois
Fourchette annuelle : 10700€ - 16536€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 126,61 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 079 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-34 079€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-18 441€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 126,21€
Coût de l'assurance :14 133,00€
Taxe foncière : 1 330,17€/an
Soit par mois : 110,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 890€
    Isolation des combles perdus: 127 m² × 70€/m² = 8890€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 360€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 30€/m² × 10m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 30€/m² × 20m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Luzech (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 302 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 909 €
Revenus locatifs : +13 302 €
Charges déductibles : -50 909 €
Résultat foncier Année 1 : -37 607 €(Déficit de 37 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 109 €/an
Revenus locatifs : +13 302 €
Charges déductibles : -7 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 193 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16207.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 302 €50 914 €5 218 €-37 612 €21 400 €16 212 €16 212 €
213 568 €6 973 €5 077 €6 595 €--9 617 €
313 839 €6 827 €4 932 €7 012 €--2 606 €
414 116 €6 677 €4 781 €7 439 €---
514 398 €6 521 €4 626 €7 877 €---
614 686 €6 361 €4 465 €8 326 €---
714 980 €6 195 €4 299 €8 785 €---
815 279 €6 023 €4 128 €9 256 €---
915 585 €5 846 €3 950 €9 739 €---
1015 897 €5 663 €3 767 €10 234 €---
1116 215 €5 474 €3 578 €10 741 €---
1216 539 €5 278 €3 383 €11 261 €---
1316 870 €5 076 €3 181 €11 794 €---
1417 207 €4 868 €2 972 €12 340 €---
1517 551 €4 652 €2 757 €12 899 €---
1617 902 €4 429 €2 534 €13 473 €---
1718 260 €4 199 €2 304 €14 061 €---
1818 626 €3 962 €2 066 €14 664 €---
1918 998 €3 716 €1 820 €15 282 €---
2019 378 €3 462 €1 567 €15 916 €---
2119 766 €3 200 €1 304 €16 566 €---
2220 161 €2 929 €1 033 €17 232 €---
2320 564 €2 649 €754 €17 915 €---
2420 975 €2 360 €464 €18 616 €---
2521 395 €2 061 €166 €19 334 €---
TOTAL426 057 €166 313 €75 126 €259 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 793 €-6 420 €+9 213 €
2+2 793 €0 €+2 793 €
3+2 793 €0 €+2 793 €
4+2 793 €+1 450 €+1 343 €
5+2 793 €+2 363 €+430 €
6+2 793 €+2 498 €+295 €
7+2 793 €+2 636 €+157 €
8+2 793 €+2 777 €+16 €
9+2 793 €+2 922 €-129 €
10+2 793 €+3 070 €-277 €
11+2 793 €+3 222 €-429 €
12+2 793 €+3 378 €-585 €
13+2 793 €+3 538 €-745 €
14+2 793 €+3 702 €-909 €
15+2 793 €+3 870 €-1 077 €
16+2 793 €+4 042 €-1 249 €
17+2 793 €+4 218 €-1 425 €
18+2 793 €+4 399 €-1 606 €
19+2 793 €+4 585 €-1 792 €
20+2 793 €+4 775 €-1 982 €
21+2 793 €+4 970 €-2 177 €
22+2 793 €+5 170 €-2 377 €
23+2 793 €+5 375 €-2 582 €
24+2 793 €+5 585 €-2 792 €
25+2 793 €+5 800 €-3 007 €
Total+69 825 €+77 923 €+-8 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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