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Appartement Vente Vienne Les Collines

VilleVienne (38)
Surface49m²
Coût Total134 520€
Loyer Annuel7 930€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 020,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

HYPER CENTRE - TRAVERSANT - LUMINEUX

À Vienne, en plein hypercentre et à proximité immédiate de la gare, découvrez cet agréable appartement T2 de plus de 49 m² situé au 3ᵉ et dernier étage d’un immeuble à faibles charges.

Une belle pièce de vie traversante Est-Ouest, baignée de lumière tout au long de la journée, offre un espace confortable et chaleureux. Le bien mérite des rafraîchissements pour exploiter pleinement son potentiel. Il dispose également d’une opportunité rare d’agrandissement grâce au grenier situé juste au-dessus, offrant de belles perspectives d’aménagement selon vos projets.

Sa situation idéale en hypercentre, sa luminosité, ses faibles charges et son potentiel d’évolution en font un bien parfait pour un premier achat, un investissement locatif ou encore un projet de location saisonnière type Airbnb.

Un appartement aux multiples atouts, à découvrir sans tarder. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.522316, 4.881132
Total : 134 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.49€/m²/mois
Fourchette : 10.59€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7930€/an
Fourchette totale : 519€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6227€ - 10099€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 145,65 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 137 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-6 137€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-29 383€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 712,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 079,04€
Coût de l'assurance :12 106,80€
Taxe foncière : 792,99€/an
Soit par mois : 66,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,67€/mois
Soit par an : 308,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 376 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 930 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 808 €
Revenus locatifs : +7 930 €
Charges déductibles : -33 808 €
Résultat foncier Année 1 : -25 878 €(Déficit de 25 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 208 €/an
Revenus locatifs : +7 930 €
Charges déductibles : -6 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4477.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 930 €33 812 €4 627 €-25 882 €21 400 €4 482 €4 482 €
28 088 €6 091 €4 505 €1 998 €--2 484 €
38 250 €5 965 €4 379 €2 286 €--199 €
48 415 €5 834 €4 249 €2 581 €---
58 584 €5 700 €4 114 €2 884 €---
68 755 €5 560 €3 975 €3 195 €---
78 930 €5 415 €3 830 €3 515 €---
89 109 €5 266 €3 680 €3 843 €---
99 291 €5 111 €3 525 €4 181 €---
109 477 €4 950 €3 365 €4 527 €---
119 666 €4 784 €3 199 €4 883 €---
129 860 €4 612 €3 027 €5 248 €---
1310 057 €4 434 €2 848 €5 623 €---
1410 258 €4 249 €2 664 €6 009 €---
1510 463 €4 058 €2 473 €6 405 €---
1610 673 €3 861 €2 275 €6 812 €---
1710 886 €3 656 €2 071 €7 230 €---
1811 104 €3 444 €1 859 €7 660 €---
1911 326 €3 225 €1 639 €8 101 €---
2011 552 €2 997 €1 412 €8 555 €---
2111 783 €2 762 €1 177 €9 021 €---
2212 019 €2 519 €933 €9 500 €---
2312 259 €2 267 €681 €9 993 €---
2412 505 €2 006 €420 €10 499 €---
2512 755 €1 735 €150 €11 020 €---
TOTAL253 997 €134 311 €67 079 €119 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-6 420 €+8 085 €
2+1 665 €0 €+1 665 €
3+1 665 €0 €+1 665 €
4+1 665 €+715 €+950 €
5+1 665 €+865 €+800 €
6+1 665 €+959 €+706 €
7+1 665 €+1 055 €+610 €
8+1 665 €+1 153 €+512 €
9+1 665 €+1 254 €+411 €
10+1 665 €+1 358 €+307 €
11+1 665 €+1 465 €+200 €
12+1 665 €+1 574 €+91 €
13+1 665 €+1 687 €-22 €
14+1 665 €+1 803 €-138 €
15+1 665 €+1 921 €-256 €
16+1 665 €+2 044 €-379 €
17+1 665 €+2 169 €-504 €
18+1 665 €+2 298 €-633 €
19+1 665 €+2 430 €-765 €
20+1 665 €+2 566 €-901 €
21+1 665 €+2 706 €-1 041 €
22+1 665 €+2 850 €-1 185 €
23+1 665 €+2 998 €-1 333 €
24+1 665 €+3 150 €-1 485 €
25+1 665 €+3 306 €-1 641 €
Total+41 625 €+35 906 €+5 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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